10月22日19时，央行财政部“救市”政策刚刚出台；同一天晚上11时，上海市政府马不停蹄连夜出台了14条“落地”政策。

　　上海14条里的一系列政策，相比全国政策，“救市”马力更足。其中，“转让2年以上普通住房免征营业税”和“转让2年以上普通住宅免征个人所得税”两条更是在出台前就已被市场广泛猜测。

　　税费、信贷、供应楼市一系列政策组合出台，近年来还是第一次。“政府救市”全面拉开序幕，到底会不会重新捂暖温吞一年的上海楼市？10月29日下午14时，焦点房地产网将邀请房地产界的业内人士到焦点关注的现场，共同预期救市14条带来的市场反应。敬请关注！

　　主题：救市14条，能否捂暖温吞一年的上海楼市？

　　时间：2008年10月29日14：00—15：30

　　地点：搜狐网、焦点房地产网演播室（淮海中路283号香港广场2506室）

　　嘉宾：

　　陈宇珏 中原地产副总经理       

　　赵辉 21世纪不动产上海区域副总经理   

　　施宏睿 汉宇地产董事总经理        

　　叶厚彪 合富置业董事总经理                

　　于丹丹 克而瑞机构上海总经理 

     

　　议题：

　　1、这次救市政策的出台，您觉得时机与你预期的有出入吗？请您整体上对救市政策出台做个评价。

　　２、上海出台的14条政策里，您认为影响最大的一条是什么？为什么？

　　3、14条的出台，有没有哪一条是出乎您的意料之外的？为什么？

　　4、据调查显示，有七成的居民不希望政府救市，您对此有什么看法？

　　5、救市政策出台一周，市场发生了什么样的变化？

　　6、虽然上海市政府洋洋洒洒出台了14条政策，但是仍留有一些包括普通住宅界定，改善型自住需求等等疑问，对于这些后续的细则，您有什么预测？

　　7、一系列政策出台后的楼市，会是怎么样一个情景。请您对今年接下来的楼市做一个预判。

　　【梁文汇】：各位搜狐网、焦点房地产网的网友，大家下午好！欢迎大家与我们准时相约在焦点关注的演播室。今天我们要讨论的话题是“救市14条，能否捂暖上海楼市”？

  大家都知道，10月22日19时，中央财政部“救市”政策刚刚出台；同一天晚上11时，上海市政府马不停蹄连夜出台了14条“落地”政策。

  上海14条里有的一系列政策，相比全国政策，“救市”马力更足。其中，“转让2年以上普通住房免征营业税”和“转让2年以上普通住宅免征个人所得税”两条更是在出台前就已被市场广泛猜测。

  税费、信贷、供应楼市一系列政策组合出台，近年来还是第一次。“政府救市”全面拉开序幕，到底会不会重新捂暖温吞一年的上海楼市？今天下午，我们邀请到房地产界的业内人士到焦点关注的现场，共同预期救市14条带来的市场反应。首先给大家介绍一下今天到场的嘉宾，第一位是于丹丹 科尔瑞机构总经理；第二位是赵辉 21世纪不动产上海区域副总经理；第三位是施宏睿 汉宇地产董事总经理；第四位是陈宇珏 中原地产副总经理；第五位是叶厚彪 合富置业董事总经理。        

  我想第一个问题请大家谈一谈，出台这个时机与大家的预期有没有出入？

于丹丹 克而瑞机构上海总经理

　　【于丹丹】：如果谈时机和之前的预期有什么差异的话，我觉得时间比我们预计的稍微提早一点，因为原先想政策出台对市场的反应，交易状况数据的监测，之前我们自己猜测，传统的交易旺季“金九银十”特别的冷才会促使政府的政策出台，但实际上10月22号，就看到政府的组合拳就出来了，比我们的预计稍微早一点。

  另外这次出台政策的力度或者是强度比我自己预想的也要大一点。这次利率的调整，之前的降息应该是经历了六年多，才达到了这样的幅度，但是这次一年多基本上到位了，速度加快了。另外我觉得在这次组合设计的面上也是最广的一次，因为它同时涉及到了交易环节税费的调整，还有信贷的利率以及贷款还贷的调整，同时包含了对于开发商和整个楼市楼市规范的做法，这次是比较罕见的，在时间上和力度上和之前的预期有些差异。

赵辉 21世纪不动产上海区域副总经理

　　【赵辉】：其实这次和房地产相关的救市政策，它的出台我并没有觉得比较早或者是比较晚，因为对于房地产来说，是根据国家大环境，整体经济政策的环境来看的。大家有没有注意，在20号的时候，国家统计局给出了第三季度的GDP的增长率，同比增长相对来说要下降2点几个百分点，应该说下降幅度是比较大的，而且是整个经济形势不太好的情况下，所以说国家出台这些政策不光光是针对房地产，包括前期出口退税等，是一系列组合的政策。但房地产第三季度统计当中有明显的差异在于，我们的出口顺差并不是下降非常大，下降了大概从百分之13点几到12点几，也就是一个百分点主要，但是下降主要是内需。包括这次我们制定政策，主要是针对比如说90平米以下普通住房的刚性需求，这样的话，间接拉动国家的内需，从而带动整个GDP能够保持良性的发展。所以我觉得这个时机还是根据整个宏观形势来看的，不是说政府需要什么时候出来或者是不需要什么时候出来。而且包括现在通货膨胀的压力应该是减缓了，国家出台相应的政策也是在清理之中的。

施宏睿 汉宇地产董事总经理

　　【施宏睿】：或许我会实际一点，从我们本身房地产整体的情况来看。从全国来看，整个全国的房价在去年开始已经得到不同程度的调整。以上海为例，今年二手的情况，从今年的四月份开始，其实已经做了今年量最大的月份，五月份其实已经开始下跌。一手房的情况，在上海区内七月份开始，同样在销售方面出现一个比较停滞的状况。而全国、包括北京、深圳、广州，几个大的城市，同样在今年整个销售速度都是放慢的。整体来说，包括今年从自身的国情来说，也发生了很多不明朗的因素，最后还要结合国际性的问题，从今年次贷到雷曼事件，其实给我国经济带来不明朗的影响会更加多。包括我们现在的股票市场，这都不是我们之前能预计的，从各个方面，其实已经对于整体的市场已经出现不可预期的恐慌以及很担心以后所带来的一系列影响。

  我们之前预期出台是不是需要一直在谈，而大部分业内人士觉得该去救市，但是没有想到的是会这么快，而我比较认同的一点是如果决定救市，那么情愿快一点，不要慢，因为后面可能发现的事情会很多。本来我个人预计它是快了，但是如果从现在这个阶段以及后面担心预期不明朗的东西会更多的话，我觉得现在出台是正好的时机。

陈宇珏 中原地产副总经理

　　【陈宇珏】：我这边感觉来说，和惯常的一些政策来比，一般都会中央有一个指引，到地方需要消化一段时间，根据本地的情况出台一些细则。客观来说，上海这次跟得比较紧的，感觉它是比较快的，但从实际上来看，确实不是快，确实是该出的这些政策。从这个政策的整体面上来看，跟其他地方的政策有些不同。大家明显的感觉到，它是从老百姓买房者的角度，减少他的支出或者是降低交易的成本，缩短交易的时间，但是有一些词在这个政策里面还是反复的提到，比如说首次置业，还有90平米以下，很明显这还是针对上海的刚性需求，希望把最地层的蛋糕能够做得更大，能够快速带动整体交易量的增加，我想这个政策的初衷还是从这个角度考虑的。

叶厚彪 合富置业董事总经理

　　【叶厚彪】：个人认为，这次政策出台也是比较快速的，可能关乎到上海本身跟中国其他城市有不同的地位，可能整个世界宏观来说，经济不好，本来之前说金融海啸，现在已经转变为经济问题，不单单是金融问题。

  从最近的市场的情况来看，包括消费方面的减弱也好，或者是一些大的企业开始有减薪裁员这些种种社会问题出现的话，这次地方政府积极面对这些问题，出台这些政策，也是很能够理解的。可能在五月份开始，已经有一个比较明显的情况出现，但可能是针对投资市场比较多一点，但如果说整个经济大环境，金融出问题，消费也同时出问题，普通的市民，特别是针对首次置业，有一些刚性需求，可能往后也会有比较大的影响，可能工作不稳定，收入不稳定，可能会慢慢影响，可能这个面会越来越广。所以这次虽然说比预期的反应速度比较快，但是我觉得这也是能够理解的，也是比较开心看到地方政府积极面对或者是看出这种问题的严重性了。

　　【梁文汇】：接下来还是要详细分析这14条政策，您认为影响最大的一条是哪一条？有没有哪条是出乎你意料的？

　　【于丹丹】：意料之外的倒没有，如果要谈个人的感觉，影响最大的，5.5%的两年之内普通住房的营业税全免的话，这个应该是力度蛮大的，因为之前在交易的时候，最大的一个是营业税，一个是契税，现在会对市场上当时自用兼投资的用户来说，会刺激他们把房源拿到市场上销售。

　　【梁文汇】：会抛售吗？

　　【于丹丹】：抛售倒未必。但是想一下，原来卖房所得的一部分要交税的话，现在变成等于是政府帮你降价，价格降下来的话，等于你的到手价没有发生变化，这样的话，对交易量的促进可能会有帮助。

  还有一个就是个人所得税，如果要是自己的家庭唯一用房的话，交易设是可以免的，如果我自己这套是别墅，但是是我家庭唯一用房的话，个人所得税是不是可以免了，如果要是这样，可能对别墅的交易会有促动。因为之前交易低迷就是因为交易的成本过高。

　　【梁文汇】：总的来说，这次二手房受政策的影响比一手房大？

　　【于丹丹】：对的，我觉得这次的政策主要是针对二手房的，谈到效果的话，短期里面体现主要是二手房。

　　【赵辉】：从出乎意料来说的话，也没有什么，其实国家手上有很多牌可以打，只是他选择先后的问题，或者是轻重缓急的问题。影响最大的也不是说一条，应该说很多条都起到明显的作用。刚才也说到营业税两年的界定问题，包括利息，如果按照一个比较理想化的计算方式，这次利息打七折，幅度是非常大的，而且它可以带来两个后果，一个是我们在02年2月份的时候，当时的利息要比现在打完七折的利息还要高。还有一个大家知道，如果我作为普遍银行里的存款，五年期的存款要比贷款利息还要高，所以也造成各个商业银行细则没有办法出台，也很难出来，现在感觉如果按照这样做的话，银行肯定会亏的。但是从国家来说的话，很难说现在把存款利息降下来，因为降下来，会造成一系列的连锁反应，这是一个风向标。当然包括其中有一条，也代表了中央的一个想法，对于各个地方政府会根据具体的实际情况来做调整相应的费用，比如说杭州可以入户，给地方政府的自由度更大了，我们可以看到风向标或者是感觉，中央这次的决心和力度应该是比较大的。

 

　　【施宏睿】：从14条里面，我认为影响最大的，首先从宏观去看待这14条，第一个感觉，这次政府让我们感觉它决心其实很大，不是像过去说，一个时间的结点，在中央出台以后的几个小时，其实上海政府早就在这方面研究过好几遍，而只是随着中央指示来出台。第一是表示地方政府的决心，第二个是所出的是组合，包括里面有贷款，有贷款比例，它是多管齐下，而不是单管或者是双管。第三我们也可以从第一条，其实也说明了，第一条首次，自住，90平米，普通，基本上我们可以从这几个字眼上面，我们针对性知道，在第一阶段，如何提升刚性需求，如何增强普通住宅的销售来针对更多站在老百姓的角度去对待。而后还有一个新的词，我们说的改善型自住普通住宅，实际上也是提出了有改善型的包含在里面了，也就是说不是以前首次这些简单，但是重点还是放在普通的经济型的类别里面。所以从宏观14条的感觉里面，我觉得一个是出台的组合，让我们惊讶它的决心，第二个从决心里面，让我们明确知道，这次针对性是首次，自住，经济类别，普通住宅为主，这是14条给我最深的感受。

　　【陈宇珏】：其实政策一出台，从我们一线的反应来看，当然首先要关注的是价格，政府关注的是交易量。这14条里面有什么是影响价格的，有什么是影响交易量的，其实有两条，一个是关于税收方面，两年之内普通的营业税是可以免的，这个可以直接影响到交易成本，我想大部分业主不会把5%扣为己有了，应该还是会把它让出来，这是对于购买的成本来说，等于是降价了，大家看得到的影响，包括90平米以下，可能有契税的下调，如果是唯一一套享受所得税的减免，基本上5.5的这一条影响是比较大的。还有一条，给买家的比较大的信心支持其实是利率的七折，现在也很关注各个银行对于利率七折包括首付款20%的反应。其实我觉得首付款20%这个吸引力不大，我觉得大部分的买家首付款准备得还是比较充足的，不需要贷那么多，因为即便现在利率低了，他的钱还有其他的用处，大家还是把现金拿在手上比较好一点，不会让自己有很多的贷款，背很多的债。因此政策里面首次置业或者是改善型，这两个是有很大的争议点，怎么认定改善型，更宽的给到各个银行，从银行本身在信贷方面的情况来决定从宽还是从严。就个人来说，利率有比较大的调整，就可以有七折比例的折扣，我觉得是意料之外的一条，因为这样算的话，可能五年以上就会出来逆差。

　　【叶厚彪】：确实是这样的，如果要说从价格方面去影响而能够变成激活成交量的话，确实5.5是一个很明显的，能够把市场的存货量变大的因素。

  另外一个就是普通住宅和非普通住宅的定义，如果我了解其他城市，比如说以广州为例，他们明显说明这一个五年是不会减下来的，这个是上海已经是比较积极出台的，马上明确到一点的，那边消息出来是不会改变的，但是我们马上出台落实了这个政策，所以能够说明了一点，上海其实是比较积极的，比较认真的面对这个问题。

　　【梁文汇】：接下来想谈一下意愿的问题，我之前做的一期节目里，包括一些嘉宾说上海还不是出台救市政策的时机，至少还有半年，我们也调查过网友的意愿，有七成多希望政府不会出台救市的政策，大家怎么样评购买者的意愿和业内意愿的一些偏差呢？

　　【叶厚彪】：我个人认为是这样的，能够理解，因为刚性需求认为这个房价是偏高的，如果房价能够有所回落，他们就可以购房了。但是现在的这个问题，不单纯是不是房价掉下来，其实这种种问题，已经是社会的问题，影响到整个经济大环境的时候，政府如果不出手救市的话，可能这个后果不是单单影响到楼市这么简单，而是说各行各业会连锁影响下去。市民希望政府不要去救市，这是可以理解的，其实就是一个目的，希望这个房价回落，但问题是房价回落，或者是成交量大量的缩减，会导致什么样的后续问题，这个确实不是危言耸听的，确实是会存在的一个问题。虽然说能够理解，但是我想政府出手的目的是为了稳定或者是针对首次的刚性需求这样出手，希望能够比较有一个正常一点的情况出现，我觉得还是有必要的。

　　【陈宇珏】：我觉得从市民的角度出发，他们的主要想法还是希望房价便宜，但是以我们在市场上的感觉上来说，如果房价真的一路下滑，下滑的速度越快，其实他们越不敢买，因为我们从八月份的市场看到，你打八折没有反应，打七折也没有反应，一路下滑的过程，这些市民可能到时候不敢买的。

　　【梁文汇】：市民觉得上海的价格还没有见底？

　　【陈宇珏】：为什么业内希望政府救市呢？因为我们知道稳定的重要性，不管是价格的稳定，还是交易量的稳定，还是整个经济局面的稳定，都很重要，一旦有大起大落的时候，可能后遗症都是比较大的。其实受害的可能还是老百姓。如果真的房价一路下滑，大家应该也没有购买的信心，反而它在某一个点能够得到一定的支撑，提高他们的购买的信心，反而对活跃市场是有好处的，所以政策这么积极，也是从稳的角度出发。

  这里我想提一点，为什么重稳，这些新政里面是有个期限，1到4条是关于税收方面的问题，比较复杂，但是有关于两年的营业税，所得税的减免，都是由09年12月31日，所以大可不必担心，由于这个救市政策的出台，本来没有购买意愿的，现在想买房了，不太可能会出现这个情形，或者说借这个政策，大家找一些机会，房地产指望它大幅的回升，我想大部分人也不会这么想，所以排除了那些趁这个政策之机去买房的，排除这些，我想能够买的，还是以前那些自住型的和改善型的为主，那么也就不用太担心，这个政策的出台反而会使房价又往上的波动的趋势，我觉得这个可能性比较小。

　　【施宏睿】：首先上面也说了，据调查显示，七成的居民，我们也去了解一下，七成的居民是什么概念？如果我个人理解，可能是更多的是年轻的网友，在投票上也投了更多自身的想法。网民大部分比较年轻，而且对于现在房价的看法都是过高，如果谈到实际的，可能现在很多已经购房者根本不想看到房地产的不稳定。其次这次出台政策最大的受益者，是真正大部分还没有买房子，而属于比较年轻一代的网民，这是政策很有针对性帮助在这次机会里面，可以有上车的机会。车子往往走得很快的，但不是每次都有搭上车的机会，很多年轻的网民过去对于买房子没有很大的意识，包括这次政府并不是只出一招，从首付到税费，都顾及了想要买房子，但是没有买房子的需求人士。所以我们认为，应该用另外一个角度看待，这次反而是政府给我们上车的好时间，而并不是说过早过快。而且大部分购房者的心态是买涨不买跌，现在在跌的市场里面，好不容易盼到它跌了，要调到怎么样样？哪怕如果不买，再调低50%，他没有能力的，他还是没有能力买，甚至他希望跌得更多，但这是不现实的。当房价跌30%，市场会出现一定的恐慌，如果这个房价调超过50%的，整个经济出现不可预计的破坏，我想这些是政府不想看到的事情。所以不需要太过于执着说现在政府出台政策救市是过早还是过晚，但是我觉得很有针对性，应该说这是一个喜讯，而不是置疑政府出台的时间对与错。

 

　　【赵辉】：从这个调查本身来说，我的观点是，从房价来说，我是这样看的，有三个方面，可以看一下。第一个从房地产本身来说，我认为国家这次不是单单要去救市，而是作为一个稳定和预防的作用。如果说当经济下滑或者是整个经济体制进入到加速度下滑或者是无可挽回的地步的情况下再想去救的话，恐怕很难救的，而是未雨绸缪，进行稳定，我想这是国家出台这些政策的目的。另外一点，我觉得从房地产产业链来说，如果房地产产业链产生问题，影响的不单单是这条产业链上的，很明显可以看到的开发商，经纪公司或者是原材料供应公司，甚至可能会影响到每个人的生活，这一点大家都可以理解的，因为它牵涉的面实在太广了，所以它不能太丝毫的问题，这是从国家角度来说。

  从个人角度来说，我觉得在目前中国的现有住房的自有率是相当高的，在这种情况下，我觉得大部分的老百姓并一定说希望房价大幅度下降，也许会有一些想法，但是一种矛盾的想法，我现在有住房，我需要换房子，或者我的孩子要去买新房子，我希望房价便宜一点，但是便宜的话，导致我现在的住房也会贬值。像前期有一些开发商，在全国各地做了一些打折的活动，但是它做了活动之后，大家都可以看到，甚至售楼处都被砸了，相对来说上海还是比较稳定的，其实外地是很激烈的。这样的话，实际上我觉得大部分老百姓并不是希望房价下降，但是希望保持比较好的平稳，或者是随着经济的增长，有理由的慢慢增长，这个应该是我们普遍的心里，包括在座的各位，或者是你的朋友，包括我的朋友里面，我没有听到谁说希望房价大幅度下降的。

　　【于丹丹】：新政出台以后，通常都会做一些市场调研。所以我觉得这两个群体差异在于其他的产业界的人对于新政出台，按照市场的规律应该会变成什么样的影响来谈，但是消费者从自己的角度，我希望这个市场变成什么样。所以七成消费者希望不要救市，他们的出发点是非常单纯的，他们希望房价越低越好，希望不要政府出来救，因为救的基础是交易量萎靡，交易量低的时候，开发商会把价格降下来，所以绝大多数的消费者认为房价越低越好。所以我觉得这种意愿不应该作为我们做市场分析的时候，作为关注的。

  我个人的看法，对于救市的问题，我认为市场不是要靠政府出台一些所谓的政策就能够救的，交易量的低迷我们要分析它的成因。上海的房地产交易量持续了很长时间的萎靡，七月份之前的原因是大家的消费信心不足，因为在去年年底的时候，出台第二套房贷门槛提高了，利率变化之后，大家已经对宏观调控这几个词有恐慌了，习惯性的认为调控又来了，在这个时候不应该买房的时候，所以在这个时候，大家都在观望，然后紧接着到了春节，春节往往是淡季，但那时候就在于供求比非常健康，实际上新增的供应量和我们实际的需求量之间供不应求是存在的，但是在七月份看到，政府有意加大了供应量，但是期间发生了很多故事，刚才也提到了次贷危机，雷曼破产，大地震，雪灾，一系列外界环境的变化导致了市场的根本性变化，就是交易信心不足开始变成了交易能力不足，交易能力不足，供应量增加了，但是没有人去买房，而这个时候不买房，不是因为大环境让他们觉得恐慌，而是因为他们真的没有支付能力了，改善也没有办法改善了，股市当中蒸发了很多的财富，对于以前有闲钱的，那些钱现在都消失了。所以我们看到几个高档房的案例，单价超过五千万的，以前有些人在去年的时候，一次性订了两套，但是今年交房了，他可能要退掉，是因为他手边的资产发生了变化，这个时候不是说你出台一个政策，让税减少一点或者是利率变化一点，这个交易能力，支付能力的变化是影响我们有效需求的最大因素。所以这时候政府出来救市，我觉得针对市场当中之前既有消费意愿又有支付能力，而仅仅觉得这个时机不好的这部分需求，是会加快他们的释放速度，而从根本上谈救市的话，我觉得有待于今后一段时间里面，对于整个经济，大家的支付能力，国民收入的调整，才是真正救市的选择。而且最近时间，研究院也对37个城市当中400家开发商做了一个调查，50%的人认为今后房价仍然会下降，这就是大家对目前市场上的消费心里一个正确的把握。所以现在是在上升通道当中的一段调整时机，其实针对的是自住客户和年轻人，这个时候搭上车的话，是一个好的时机。