从小阳春到盛夏三伏，上半年楼市行情可谓与季节同步。盛夏过后，行情是否会同步走向秋季甚至再次步入冬季？

近日，仲量联行（天津）、第一太平戴维斯（天津）、世邦魏理仕大中华区企业传讯部、中原地产（天津）投资顾问部、DTZ戴德梁行研究部、某研究院数据信息中心等机构发来的季报、中报分析显示，在政策支持、需求欲望增强的双重作用下，天津楼市上半年整体呈现出由回暖到火热的上升走势。

预计今后市场将呈现住宅市场持续活跃，商铺交易稳中有升、物流地产开发及交易量提升、写字楼业主换手带动梯次需求的态势。

住宅市场 均价面临考验 高端物业仍有空间

刚性需求释放  持续上涨压力增大

本轮行情的启动是因政策及住宅刚性需求集中释放，而改善型需求的接力，以及投资客的进入，则再次推动了高档住宅的行情，使市场呈现一浪高过一浪的火爆。住宅市场是带动土地市场及商业、物流地产启动的重要因素，因此是最受关注和引领市场变化的前沿。

中原地产（天津）投资顾问部报告分析：上半年住宅市场相当活跃，全市成交新建商品住宅562万平方米，同比上涨了115.5%，超过了去年全年的成交量。成交均价为6835元/平方米，同比下降了3.1%。

从成交量的月度走势来看，年初以来全市商品住宅的成交量持续上升，5月份达到上半年最高点，成交128.5万平方米，较2007年单月最高成交相差仅4%。

市区成交新建商品住宅140.9万平方米，同比上涨了108.4%，成交均价为9820元/平方米，同比下降了3.2%。环城四区成交新建商品住宅192.4万平方米，同比上涨了146.5%，成交均价为6069元/平方米，同比下降了13.2%。滨海新区成交新建商品住宅120.7万平方米，同比上涨了86.2%，成交均价为6644元/平方米，同比上涨了5.6%。远郊区县成交108万平方米，同比上涨了114.6%，成交均价为4518元/平方米，同比上涨了13.6%。

来自某研究院数据信息中心报告显示：上半年天津住宅市场在上半年成交面积持续高位运行，特别是二季度，成交价格接近历史最高值，如6月份商品住宅均价已达到7212 元/平方米，接近2007年创下的7350 元/平方米的历史最高水平。

中原地产（天津）投资顾问部郭小娟等机构人士分析认为，上半年成交量的爆发式上涨主要有两大因素，首先是需求因素，2008年受到抑制的婚房刚性需求及拆迁需求在年初房价下降时开始爆发式释放。其次是政策影响，国家及地方政府推出的金融、税费、蓝印户口等各项政策促进了发挥作用。

另外，上半年商品住宅的区域成交情况也反映出地段价值特点：市区新房成交均价同比下降幅度最小，可见其抗跌性和反弹性力度都较强；环城四区新房量同比上涨幅度最大，而成交均价同比下降幅度也最大，说明外环边缘价跌量增，是刚性需求的主力区域；滨海新区成交量上涨幅度及价格同比下降幅度都处于跟风状态，说明这一区域市场相对稳定；远郊县区域成交量及均价同比都上涨，说明该区域上半年别墅及高品质新房面市及成交活跃。

分析市场未来趋势，从6月份成交来看，全国30个城市中，住宅成交面积环比下跌的城市约占一半，开始出现持续上涨压力增大、市场转淡的态势。同时，目前市场可售面积同比去年同期下降，这在一定程度上抑制了改善型的需求释放。

预计7、8月市场成交量可能出现下行，而房价将随着边缘中低价新建普通房的增量面市而相对均衡，从而缓解目前市场价格压力。

高档住房 投资需求增量  均价波动区间减小

上半年楼市的持续火爆，动力还来自于高档住房交易的快速反弹，高档房的量价齐升，承接了刚性需求带来的启动行情，并推波助澜，使行情再次冲高。

仲量联行（天津）中报显示：天津高端住宅均价自去年第三季度开始下跌，经过三个季度的的调整，从今年第二季度开始回升。 与上一季度相比，第二季度价格总体上升2.6%，达到12380元/平方米。约三分之二项目价格提高400元到700元每平方米。富力津门湖和同方瞰和平等项目甚至比最低点上涨了1000元/平方米左右。

今年第二季度高端住宅的成交套数接近1300套，与上一季度相比下降了约12%。但是，这一交易量仍然比2008年的季度平均交易量高出30%。

第一太平戴维斯（天津）在季报中分析：二季度，天津高档房均价站稳万元/平方米关线。海河沿岸及老城厢板块分别有高端新项目或新组团入市，其中海河高端项目高价房的开盘带动了高端住宅板块报价的全面上涨。二季度梅江板块项目报价11100元/平方米左右，环比升幅10.1%；奥运板块项目报价11700元/平方米左右，环比升幅1.6%；老城厢板块项目报价为人民币12400元/平方米左右，升幅7.8%；海河沿线板块项目报价23000元/平方米，而天津公馆等目前市场平均价格为18500元/平方米。

仲量联行（天津）总经理何迈可分析认为，在经济不景气的大环境下，高档房畅销主要有三个原因：一是刚性需求行情启动激发了改善型购房者入市意愿；二是受金融风暴影响，一些产业需求萎缩，同时受通胀预期影响，很多投资性资金再次进入具有投资价值的高端住宅市场；另外，新的蓝印户口政策及外资购房限制放松，也促进了投资性高档住宅的成交。下半年市场将提供约8个高档住房新项目，预计超过5000套新房开始销售。因此成交量将会持续上升。不过，由于没有价格超过目前海河沿岸新项目增量入市，预计均价波动区间减小，将在目前价格区间小幅波动或微涨。

商业地产市场 零售、物流用房较热 写字楼弱中含强

商铺市场  租赁活跃 空置率持续下降

与全国市场相比，天津商用房市场保持了稳步向上的走势。世邦魏理仕大中华区企业传讯部中报指出，受金融动荡继续，上半年华北地区北京和青岛的零售物业租金呈下跌趋势，而天津、大连和西安优质零售物业租金则微升，说明零售商和开发商对天津等城市商铺市场仍有信心。

仲量联行（天津）何迈可在中报发布会上介绍说，上半年有数个零售物业进行了租户重新定位，目前已完成了部分调整并向消费者提供新的购物选择。以新世界百货为例，除了一系列新的服装和鞋类租户，国内电器供应商国美也在该项目租赁了1600平方米。特别是二季度，各类外国零售商在天津首次亮相。来自韩国的著名护肤化妆品牌菲诗小铺在津汇购物广场首层租赁了27平方米。继Zara和Mango之后，欧洲服饰品牌--茉缇薇在米莱欧租赁了75平方米，开设了在天津的首家店铺。此外，世界上最大的便利店运营商7-11也于数周前在天津注册了分公司，并计划在未来几年在津开设超过200家连锁店。

活跃的租赁不仅帮助市场空置率由2009年第一季度的9.0%降至7.4%，而且使得开发商加速了他们在天津商铺项目的投资和建设。如大连万达集团在河东区新开工了第二个万达城项目。天河城集团的天津天河城公司也正式完成土地交易进入具体实施阶段。预计下半年零售额将保持稳定增长。

DTZ戴德梁行研究部郭斌在季报分析中介绍说：第二季度天津商业无新增供应，整体上仍较为平淡。但是日本零售商优衣酷租下国际商场A座铺面约1300平方米用于其天津首家旗舰店，该店计划于9月中旬开业，成为市场亮点之一。另外，金逸影城近期有较大扩张，年底前会有河西、南开两处新址开业。韩国院线运营商CJ CGV也将于仁恒海河广场内开设在津首家影城，金湾广场、和黄世纪都会以及河东万达广场等综合项目均有影城作为主力租户。

预计未来两年内天津大体量综合商场将出现较为密集的供应，一方面将使市场竞争压力较大，但是另一方面，也将全面充实和提升天津零售商业品牌及档次，形成更有聚集力的零售商业地产市场氛围。

写字楼市场  空置率下降 内地租户成主力

与火爆的住宅市场相比，写字楼市场受金融波动冲击更直接，上半年多数城市各类写字楼空置率都有所上升。世邦魏理仕大中华区报告显示，上半年大多数城市的写字楼租金依旧下跌，华北主要城市写字楼租金在二季度仍在走低，只有天津写字楼平均租金表现稳定。

仲量联行（天津）商业地产部吕蔚然副董事详细介绍说，二季度天津甲级写字楼平均租金约为人民币4.8元/平方米/天，比一季度下降了3.1%。与一季度租金大幅下跌10%相比，下降幅度减小。尽管租金出现下滑，但是上半年很多现有写字楼、特别是乙级高品质写字楼开始具有稳定或上升的入住率，例如丽晶大厦和泰达大厦等空置率都开始下降。内资金融机构，特别是银行和证券类公司成为吸纳量的主要驱动力。不过也有一些外资制造业公司在南京路和小白楼区域租赁了办公面积，如阿克苏诺贝尔，上海三菱电梯，锦湖轮胎和辉瑞制药等。

二季度进入天津设立公司的企业数量不大。由于租金下降给内资公司改善型租赁带来了更多机会，使很多内资公业搬迁至品质更好的写字楼，因此二季度60%以上的成交面积都来自内资租户，天津乙级写字楼平均空置率因此也比一季度下降了1.8%。可见，对于计划在未来两三年内推出优质写字楼项目的开发商而言，抓住租户升级工作环境的潜在需求将至关重要。 第一太平戴维斯2009年第二季度报告显示，天津甲级写字楼情况仍不乐观。甲级写字楼市场吸纳量连续三个季度出现负值，有近8000平方米的写字楼面积返回租赁市场。甲级写字楼空置率在二季度上升至15.4%，与上季度相比上涨2.2个百分点，与去年同期相比上升1.8个百分点。南京路甲级写字楼空置率环比上升了2%以上，而小白楼区域甲级写字楼空置率较上季度上升了3.5%左右，友谊路区域租金的调整使得入住率有所提升。

考虑到温和的写字楼需求和大量将投入市场的新供应，预计写字楼市场今后仍将面临较大压力。

物流市场  非保税项目租赁需求积极

由于上半年土地交易仍以包括物流用地在内的工业用地为主，因此物流地产市场也越来越受关注。仲量联行（天津）中报指出：二季度天津优质仓储设施的总体空置率降至33.0%，比一季度下降了1%。平均租金为人民币0.78元/平方米/天，比一季度下跌4.3%。其中多数项目的租金都与上季持平，只有少数保税项目，特别是在海港区域内的一些项目进一步调低了租金。

不过国内第三方物流公司在东疆港的租赁活动减缓了这一区域的租赁压力。例如，中国外轮代理公司和天津松昌国际货运有限责任公司在海天保税物流仓库分别租赁了14,000平方米和5,000平方米。

由于电子和汽车出口受全球经济衰退的影响，因此保税物流仓储物业仍旧面临着相对较高的空置率。而对面向国内市场的非保税项目的需求则更为积极。如位于泰达的宝湾（天津）物流中心，目前已经成功签约数个租户，其中包括已预租13.000平方米的全球领先的知名风电解决方案供应商维斯塔斯。可以预计，天津物流市场将先于国内其他城市恢复。