回建强

房地产业的发展又一次来到了一个“十字路口”，是继续价格飙升还是能够适当平稳发展？实际上，房地产市场本身自有运行的规律，但最终做选择的恰恰不是市场，而是政府。政府对目前楼市如何判断，如何恰当地运用好政府的有形之手，对于房地产业的健康发展至关重要。

面对当前的形势，国家有关部委也下到基层调研，对于下半年是否采取相关调控政策寻找依据。舆论界早已聒噪多时，认为楼市发展已经过热，乃至超越了2007年的“非理性”状态，下半年政府应该出台紧缩性的打压政策。事实上，今年楼市的发展与2007年有相似之处，但也存在很多不同点。两个阶段并不构成出台调控政策的同一性。

首先，经济环境不同。2007年我国宏观经济运行处在一个高速发展的轨道上，对房地产业进行调控有比较好的经济基础。今年以来，国际金融危机对我国经济发展影响巨大，GDP增长回落，宏观经济有赖于房地产业的复苏与发展，贸然对房地产业进行调控不利于“保增长”的大局。

其次，产业本身发展状况不同。2007年房地产业发展表现为全面过热，土地、投资、销量、价格等指标同步高速上涨，具有典型的“非理性”和“泡沫”特征。今年虽然房地产销售情况火爆，部分区域价格也回到了2007年的高点，但结构性发展特点明显。具体表现为东部区域过热，中西部正常；销售环节热，土地和投资环节冷；大户型供不应求的程度大，中小户型供不应求的程度小等。

再次，住房保障水平不同。经过两年多的努力，我国住房保障工作有了长足的进步，特别是廉租房建设成绩明显，包括租金补贴在内，住房保障工作已经在相当程度上缓解了低收入家庭的住房困难，住房民生问题较2007年有了缓解。

最后，市场驱动因素不同。2007年的市场泡沫主要是由投资投机性需求引发，如国内财团资金、海外投机资金对一线楼市的炒作，进而推动全国楼市投机风潮涌起。今年楼市的发展主要因素是2008年累积下的刚性需求集中释放，后续则是改善型需求和投资性需求接棒。

值得注意的是，今年的投资性需求与整体经济走势有着密切的关系。之所以楼市聚集了众多的投资资金，原因是在世界各国宽松货币政策下，大量货币被注入经济体，进而引发流动性过剩问题。对于我国楼市而言，这些投资资金主要有三个来源，一是财富阶层的投资资金，二是企业新增贷款的资金搬家，三是进入中国楼市进行避险的海外热钱。

从以上分析可以看出，今年楼市与2007年的发展情景并不相同，况且以前的调控是以“控需求”为主，这被实践证明是错误的。我们认为，目前房地产市场的基本形势是，第一，市场实现了触底回升，整体供需基本正常，局部有过热现象。

第二，房地产是国民经济的支柱产业和先导产业，对抗击目前的金融危机有不可替代的重要作用，以稳定发展为主，不宜采取过激的调控措施，以免市场再次进入“冰河时期”，给宏观经济的发展“雪上加霜”。

第三，房地产业目前存在的问题不仅仅是发自房地产业本身，而是有着更加深层次的原因，即中国整体经济体制存在的问题没有解决好，因此，即便有调控措施，“板子”也不能全落在房地产业身上，而是要从解决根本问题上入手。

鉴于以上分析，我们认为面对当前的房地产业，政府应有清醒的头脑，即让市场的归市场，让政府的归政府。市场无论自住也好，投资投机也罢，都有其合理性，市场在一定范围内都会自发调整，并达到最优状态，实现资源的有效配置。政府的作用是当市场失灵时介入，熨平周期波动。

对于下半年的政策策略，最好的办法是以不变应万变，即把现有的规范性政策执行好，如二套房贷政策等，确保投机性需求处于可控状态；避免出台行政性调控措施对市场规则的肆意破坏；加大土地的有效供应，鼓励中小户型的建设和供应，用市场的办法平抑过高的房价；继续高举住房保障大旗，加大保障性住房供应，适当降低住房保障门槛。

从某种意义上说，住房保障工作越得力，房地产才能更接近市场化。如果可能，政府应着手制定一部长期稳定的产业政策，而非短期性的“政策措施”。这对房地产业的稳定发展非常重要，不仅能够排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性，而且能够给予业界一个稳定的发展预期。(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)