在经过了一年左右的调整，上海的楼市重拾牛势，售楼处购房者连夜排队买房，中介公司房源紧缺，房东不断跳价……种种迹象，似乎又让我们看到了一房难求的火爆场面。

2009年6月，上海二手房价格指数再创历史新高，摸高至2398点，较去年高点微涨2点。但值得注意的是，指数创新高并不代表此轮反弹幅度创下新高，板块出现分化，涨跌互现，市场表现各异。

热点转换推动指数创新高

上海二手房市场延续火爆态势，从年初的“小阳春”转变为持续走热，上海二手房价格指数同比上涨11点，较2008年高点微涨2点。上海二手房指数办公室有关人士分析认为，本轮多样化的购房需求所带动的上海二手房市场复苏行情，市场热点持续有效转换，由低端市场启动到中端改善型市场跟进，至高端市场复苏，从而进一步推动市场向上发展。

2009年6月，上海二手房价格指数达到2398点，创下历史新高。主要是受到二手房整体市场连续几个月的拉升作用，尤其是高档房交易。但值得注意的是，指数创新高并不代表此轮反弹幅度创下新高。与2007年的快速拉升上涨相比，目前维持稳定上升格局，从今年2月至6月，每月涨幅低于去年同期。根据上海二手房指数办公室统计，2009年上半年，二手房价格指数整体涨幅约4.38%。

[市场主力]

中心区域价格拉动明显

在上半年这波行情中，市中心物业的拉动作用明显。市中心区受到改善型和投资型购房者的持续关注，在一手房销售情况良好且成交价格快速攀升的带动下，周边二手房价格也开始出现上涨。高端二手物业市场的复苏受到实际需求的支持，成为近期领涨主力。中心城区中，5个市中心区6月平均涨幅为1.84%，环比回升32.1%。涨幅居前的仍为黄浦区，上涨2.46%，其次为静安区2.28%，卢湾区1.97%，长宁区1.53%，徐汇区0.97%。

非中心城区中，宝山区的二手房受到购房者持续关注，已连续两个月出现上涨，6月涨幅为1.24%。而嘉定、青浦、金山、崇明等，总体上以一手新盘为主，二手房偏少，整体价格波动则不明显。

[板块分化]

低端房源出现小幅调整

虽然6月二手房价格指数创出新高，但据对70个控制点中的56个控制点板块进行的统计显示，有4个板块出现小幅下跌，平均跌幅为0.4%；另外，有50个板块出现上涨，有2个板块与上月持平。

其中，涨幅超过2%的板块共有14个，较5月增加2个，6月平均涨幅达2.69%。涨幅最大的仍为老城区板块，为4.39%，该板块内旧城改造所带动的刚性需求旺盛，总价在100万-150万元的二手房受到市场追捧，价格快速上升，该板块年初至今的涨幅达16.4%。

涨幅居前的板块均集中于中心区域，如长寿路板块涨幅为3.01%，该板块邻近商业中心，属成熟热门板块，得到众多购房者的青睐，因此价格连续上涨。

传统中心板块淮海路、曹家渡和南京西路等均有不俗表现，涨幅分别为2.96%、2.99%和2.62%。

下跌的板块为真北、桃浦、植物园和四平路，跌幅分别为0.48%、0.28%、0.39%和0.45%。根据上海二手房指数办公室分析，这部分区域的主要供给房源以老公房为主，目前低端需求在近期价格持续上扬中受到一定的抑制，购买能力受限，因此价格出现小幅度调整。

值得注意的是，随着今年这一波强劲的反弹势头，不少板块物业相继创下自己的历史新高。随着房价继续攀高，部分刚性需求可能从入市转为观望，继而暂退市场。

租赁市场各档房源走势差异明显

低端租金向上中高端微调

上海二手房价格指数创新高但并未带动租赁市场明显升温，今年6月上海房屋租赁指数为1194点，环比上涨2点，涨幅为0.17%。租赁市场中各档租赁房源走势迥异，其中，高端房仍在低谷徘徊，租金未有明显起色；中端房市场止跌回稳；低端房市场受到供应量减少和季节因素等推动，租金稳步向上。

高端：需求不足低谷徘徊

6月，上海高端房租金环比下跌0.2%，其中，两室租金环比下跌0.4%，三室租金环比下跌0.2%。在监测的12个高端房板块中，下跌7个，上涨5个。其中，新华路和古北板块下跌最大，跌幅为1.2%和0.8%。板块内高端房买卖成交火热，对应的租赁成交量却回落。因为继去年第四季度出现的高端市场租金下跌以来，新的市场需求跟不上，加剧了租金下跌之势。高端房业主在连续多月出租未果后，将希望转移到买卖市场。6月起出现的高端房买卖大范围反弹正迎合了这种需求。

上海房屋租赁指数办公室认为，虽然买卖市场价格受通胀预期影响而上涨，但租赁市场与买卖市场不同，租金主要受制于经济大环境和市场供需关系。因此，未来几个月高端房租金还将小幅调整。

另外，静安寺板块和镇宁路板块涨幅居前，分别上涨1.0%和0.6%。该板块内由于房源面积合适、租金适中，市场接受意愿较好。

中端：需求减少，横盘调整

6月，中端房租金环比上月持平。在监测的中端房12个行政区中，跌涨各半。从下跌的分布板块可以看到，租金下跌大多为市中心区或临近，如长宁

区下跌0.7%，卢湾区下跌0.6%，黄浦区下跌0.2%。

分析其原因，6月上海二手房指数已超过历史高位，尤其市中心区二手房价格抬价拉升现象明显，大多逼近或超过往年价格，买卖市场的火热和对后市上涨的预期，使不少租赁客户开始弃租而买，租赁市场需求减少，租金下跌。

另外，由于市中心区中端房大户型租金普遍偏高，大多在6000-6500元/月左右。相比部分高端房价格优势并不大，而低端市场的次新房又低价积极入市，受高低两头夹击和客源分流，中端房租金横盘调整。

上涨大多为非市中心区，如宝山区环比上涨0.9%，闵行区和杨浦区环比分别上涨0.6%和0.4%。原因在于其两室小户型次新房受欢迎程度上升，吸引了不少承租能力降弱、压缩开支的中高端客户选择。

低端：房源不足，快速上涨

6月，上海低端租赁市场环比上涨0.5%。其中，一室户租金环比上涨0.6%，两室户租金环比上涨0.5%。在监测的低端房12个行政区中，下跌的有2个，上涨的10个。

低端市场租金上涨原因虽各不相同，但主要与挂牌房源供应量不足有关。某些区域低端房源本身就不多，因此价格较坚挺。另有一些区域，如杨浦区、虹口区之前租金偏低房源成交快，而后续新增房源挂牌量寥寥，市场供求关系发生变化，导致租金拉升。

其次，在学区资源丰富的区域，不少家长为避开秋季入学租赁高峰以及暑期炎热，提前为子女安置好租赁房屋。如浦东新区租金环比上涨1.3%；黄浦区租金环比上涨1.0%；普陀区上涨1.1%；杨浦区上涨1.0%。