摘要：由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。

当各方继续争论“地价房价比”的时候，一份报告显示，即使房价已明显上涨，但是2007年的众多“地王”至今难解套。更值得关注的是，今年又有更多的“地王”豪赌房价。昨天，中原地产公布了其所检测的12个城市的土地数据，并选取了40家知名发展商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，从分析数据来看，目前近六成土地闲置，地价比重高导致旧“地王”入市缺乏动力，由于目前土地市场再次转热，新地王前途很难预料。

“地王”隐身导致地荒假象

通过中原地产对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的分析，270幅地块中除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市，形成实际供应。27%的土地还处于待开发状态，30%处于规划在建状态，尚未形成实际销售，造成住宅市场短期供应紧缺，形成“地荒”的假象。

从各大开发商拿地的情况来看，大型开发商在公开市场上获取的土地数量以2007年最多，占到270幅土地的45%。而按照土地开发周期两年时间计算，2009年正是2007年土地全面入市的时间。在所有270幅地块中，目前仍有20%的土地处于闲置状态。从98个在售项目的地价和房价情况来看，目前接近一半的项目的土地是在2007年取得的，这部分项目的地价比重最高，平均值达到38%，远高于市场平均地价比25%。

中原地产有关分析人士表示，从数据来看，2007年土地的高闲置状态主要原因正是开发商拿地成本偏高。

“新地王”很可能重蹈覆辙

土地成本的普遍偏高，导致2007年多数地王目前仍处于闲置状态。据统计，2007年全国18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中有7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%。

随着新一轮开发商拿地热的到来，高地价导致的“地王”深度套牢可能重现。从统计数据来看，2009年初各地土地出让仍以底价为主，进入第二季度后，多城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的“地王”潮重演。

根据中原地产2009年热门地块楼面地价和周边房价的对比来看，北京今年上半年出让的五块地王地块中，地价占周边楼盘价格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地块中，地价占比平均也在70%以上，其中宝山一地块的楼板价甚至已经出让时当地房价持平。

中原地产有关分析人士表示，目前地价已明显高于市场平均水平，风险较大。由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。

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城市地价占比为25.7%机构调查接近官方数据

近日，克而瑞(中国)研究中心参照十大典型城市754个项目的调查，使用地价与项目开盘均价进行统计分析后，得出的地价占房价平均比例为25.7%，与此前国土部的结论基本一致。

今年6月底，国土资源部公布了全国地价约占房价23%的结论，此后引发了业界的广泛讨论。根据国土部的统计，全国地价占房价平均比重为23.2%；其中十大典型城市地价平均比重为24%。

克而瑞研究中心有关人士表示，25.7%的地价占房价比的平均数据采用了当时房价、开盘均价和整盘均价三种房价进行对比，能够观测出项目拿地时地价与周边房价的对比关系，和项目拿地后价格变化后的情况。而国土部调查的计算公式是房价除以地价，其中，房价采用的是项目开盘时的平均售价。实际上，在项目拿地、开盘后其售价通常都会出现浮动，采用开盘均价难以体现项目的实际价格水平。