政策悄然生变

“现在办房贷，已经不像前几个月那样松了。”凯胜经略按揭服务公司的经理告诉中国证券报记者，从7月中下旬开始，银行贷款审批时间明显拉长，如建行的审批就长达20天左右。很多此前表示“二套房贷可享受利率7折优惠”的银行，也纷纷改口，称“将视审查结果而定。”

中行北京分行一位信贷经理介绍，目前北京个人住房按揭贷款执行的是今年3月份北京银监局的文件，即对于非改善型的二套房，各商业银行必须严格执行最低四成首付比例，而贷款利率则并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基准利率基础上自行确定。

中国证券报记者分别致电建行、中行和中信银行等金融机构，工作人员均表示，低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房贷。对于有二套房贷需求的购房人，可以通过开发商与银行的房贷部门协商。

“实际上，多数楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法，仍可以将二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣优惠。但从7月中旬以后，不少二套房贷的利率已经享受不到7折了。”凯胜经略的按揭服务经理透露。

交通银行最近公布的研究报告预测，虽然宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。

更为现实的是，国内商业银行信贷规模有“前大后小”的传统，即在一二季度抓紧放贷，到八九月份基本完成全年任务。社科院金融所预计，今年全年新增信贷大约为10万亿元，而上半年已完成7.37万亿，这意味着，下半年的信贷增量必然会适度收紧。

中金公司研究员白宏炜认为，严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始。他预计，未来国家的政策将集中在增加土地供应、提高税费、提升按揭比例、甚至加息等措施。

“整体而言，调控政策不会像2007年那样严厉，信贷收紧也不会是全方位的。”业内人士指出，在刺激住房消费为导向的前提下，未来的政策调控将更倾向于扩张有效供给。近期，北京、上海等城市加大土地储备和供应便是一种重要调控手段。

“缩量”卷土重来

在供给不足和政策生变双重影响下，一线城市7月份的成交量开始集体“跳水”。与6月相比，7月份北京期房商品住宅日均成交量降9.1%，上海商品住宅成交面积降5.37%，深圳新建商品住宅销量降17.4%，广州新房成交降幅更是达到36%，其中，广州和深圳已是连续第二个月出现成交下降。

联合证券市场报告显示，7月份，其跟踪的14个重点城市中，成交量环比上升的有8个，成交量环比下降的有6个。从数量上来看，上升的城市多于下降的城市，但成交量下降的6个城市平均降幅达17%，而成交量上升的城市平均为11%。从区域结构上来看，珠三角的三个城市无一例外出现了成交量的下滑，并出现日成交低于百套的情况。

业内专家指出，供应偏少、房价过快上涨的挤出效应以及政策微调带来预期变化，将导致下半年楼市持续“缩量”。

地产上市公司已通过增加新开工面积和施工面积来加大供应，万科便将今年的新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。但业内普遍认为，三季度由于供应量减少，成交将是价涨量缩的局面，四季度供应量将会有所增加，但目前市场有比较强的信贷紧缩预期，届时销量能否会再度释放还不确定。

对于房价，谭华杰认为，“现在是供给决定成交量，三季度价格上涨应该是比较确定的，不过我们担心三季度房价涨得太多。”

7月份，联合证券重点跟踪城市中，深圳、天津、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨，仅重庆出现下跌。7月末，多个城市房价环比涨幅超过10%。而瑞银亚洲房地产研究部预计，今年6月至2010年底，内地住房价格将再升20%。