“是做总价值还是做总量，这将决定未来东扩后CBD区域价值发展的方向。”在近日由焦点网举办的“东扩后CBD区域价值发展论坛”上，高策地产顾问机构董事长李国平直言，北京CBD东扩的政府主导色彩太浓。

据了解，今年5月，北京市政府批准CBD东扩方案，CBD核心区将东扩约3平方公里，计划在6至8年完成。其中仅政府投入用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金就高达70亿元。而10年内东扩区可拉动社会投资近千亿元，同时吸引10万人就业，规模相当于再造一个CBD。专家指出，摆在CBD东扩面前的一个问题是，CBD东扩应追求总价值还是总量？

价格助推器？

也许是巧合，CBD东扩消息传出之后，CBD东扩规划区和曾经的泛CBD区域，“地王”频出。5月21日，广渠门外10号地最终被富力地产以10.22亿元的价格竞得，楼面地价为15141元/平方米；6月30日，广渠路15号地以40.6亿元的价格成为总价和楼面价的“双料地王”，其楼面价高达16240元每平方米。

“这是一个信号，开发商对这个区域越来越有信心。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰也对记者表示，CBD区域商业地产包括写字楼、酒店的量都比较大，对住宅的需求也会相应增加，“住宅地块的趋热显示出对市场前景的乐观。”

李国平甚至认为，两类物业更适合未来的CBD东扩区域。“一类是高级的商务公寓，另一类则是面向该区域白领的小户型。”

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新对于CBD东扩区域“地王”频出的现象则提出了独道的“概念论。”

王宏新指出，大到一个城市的规划，小到一个区域的规划，只要加上一个战略高地性的宏观政策，就创造出一个不动产经济和土地利用的“概念”。“哪里有概念，资本就会聚集到哪里，资本的杠杆作用就会充分体现。”王宏新指出，东扩区域包括此前的“泛CBD”都是对CBD概念的充分利用。但王宏新担忧的是，“这个概念会不会过度？”

实际上，广渠门10号“地王”产生后，该地块周边的二手房在短短五天时间内报价就上涨了1000元每平方米，达到16500元每平方米。广渠路15号地王“带动效应”的一个很好例证就是该地块旁边的首城国际项目。去年底市场低迷时期，首城国际的开盘价约为12000元每平方米，而8月最新一期的开盘价就迅速上升至18000万元每平方米。除市场大势之外，“地王”的助推恐难忽视。

蓝图地产总经理傅文慧还告诉记者，首城国际的上涨还算小的，她透露，有了CBD东扩概念，即便是在金融危机低迷时期，CBD东扩区域的二手房价格普遍都超过了2万元每平方米，有的业主甚至报出了四五万的高价。

舍与得

据悉，根据北京市的规划，CBD的总体规划体量为1050万平方米，其中，50%为写字楼和酒店。

据第一太平戴维斯2009年第二季度房产市场的数据，CBD区域第二季度的供应量达到约22万平方米。目前，CBD区域写字楼供应总存量已达198万平方米左右，其空置率已攀升至29.6%，租金同比则下降13.3%，以203.5元每月每平方米的平均租金计算，首次低于金融街商圈212.2元每月每平方米的平均租金水平。

对于仍然倾向于公建的CBD东扩方案，李国平则直言不讳，这里面政府的导向太明显了，要有更多的税收，就要有更多的国际化企业入驻，但这只是政府的一厢情愿。“CBD东扩反映的是朝阳区政府的意图。”

李国平认为，CBD东扩不应是越大越好。他甚至建言，如果朝阳区政府敢于把现在CBD中心区很多住宅拆了以后变绿地，整个区域的总价值或可提升，否则，人越来越多，交通越来越差，这都是商务环境的大忌。“如果这样下去，等建完后，该区域的价值不是提升了，而是在降低，就会有企业跑。”

傅文慧的建议则是，应在CBD周边建一个休闲商务区，比如CBD里可能公建类占70%，其他的30%可能是配套公寓、酒店，但在休闲商务区里有30%的商务、写字楼，但其他70%则用来解决高端的休闲商务。“CBD东扩可以带来公建体量的增加，但也要考虑多元化的城市功能。”