高额保证金在官方账户“滞留”至少一个月，每家开发商月“损”利息相当一辆“宝马”

　　

土地竞拍保证金在银行留存期间，一年即多达数千万元的利息被保留在土地交易中心专用账户，而这笔资金的用途至今从未公开。鲁海涛 早报资料

　　上海从今年7月掀起的卖地热潮丝毫没有降温迹象。土地出让价格不断创出新高的同时，最近频繁的土地公告加上开发商积极报名，土地竞拍须先期交付的保证金产生了巨额的利息，使得以“上海市房屋土地资源管理局”名称开户的几个土地竞拍保证金账户“日进斗金”。

　　这项多年来从来未曾被人提起的“隐性收入”已经悄然累计到了惊人的程度。按照土地出让流程，开发商从最初从将保证金转入上海土地交易中心专用账户（即以上海房屋土地资源管理局名义开户的账户，自上海市房屋土地资源管理局“拆分”为上海市规划和国土资源管理局和上海市住房保障和房屋管理局之后，该账户名一直未更改），到保证金退回给未拿地的开发商账户，前后约有1个月左右的时间。

　　保证金在银行留存期间，一年多达数千亿元，这些保证金产生的巨额利息被保留在土地交易中心专用账户，而这笔资金的用途至今从未公开。

　　截至早报记者发稿时，上海市规划和国土资源管理局尚未对有关资金总额以及用途的问题进行解释。

　　长风地块保证金利息275万

　　9月10日，上海土地市场今年以来最值得期待的一次土地挂牌出让将开始，54号公告中的长风生态商务区6B7C纯住宅地块将完成摘牌。记者获悉，截至目前，总共有15家开发商交纳了土地保证金，几乎囊括了历年来出现在上海土地市场的全部地产巨头。

　　有心人给记者算了这样一笔账：按照土地出让流程，开发商从最初从将保证金转入上海土地交易中心专用账户到保证金退回，前后约有1个月左右，以长风地块为例，每家欲参与竞拍的开发商必须交纳保证金3.0580亿元，15家开发商所缴纳保证金共45亿元，一个月产生的利息收益总计达275万元（按企事业单位活期存款利率0.72%计，再除以12个月）。

　　8月28日，上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块挂出了上海今年以来最高底价34.26亿元，这一地块目前已经有17家开发商领取了出让文件,每家开发商须交保证金5亿元。以最保守情形估计，假设仅有一家公司报名，其保证金利息也高达30万元。此前，上海还分别挂牌出让两幅陆家嘴滨江地块，目前标书已经卖出去了36份和42份，每家开发商交付保证金为3.1亿元。

　　实际上，即使是稍微“便宜”一点的土地，由于开发商热情争购，同样也能产生巨额收益。

　　以不久前完成出让的51号公告中地块为例，其中最热门的两个地块，嘉定区南翔镇A07、A08 地块以及嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块保证金分别为5000万元及7500万元，总共有20家及16家开发商交纳保证金并报名参与土地出让。算下来保证金利息也分别达到60万元和72万元。

　　“预申请”也要交保证金

　　所谓土地保证金，是指开发商在参与土地招标过程中支付的土地出让保证金。国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让。

　　在上海，经营性土地一般采取挂牌方式出让，在土地出让过程中，开发商领取标书以后，凡有意向参与土地出让的，正式挂牌前，政府会要求其缴纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为挂牌起始价格的10%左右。

　　记者了解到，从开发商支付保证金到保证金退回原账户，开发商仅仅能够获得缴纳的保证金款项，此间产生的利息并不会跟随保证金一同退回，而是留存在了土地交易中心账户内。

　　记者粗略统计，不包括工业用地，今年以来总共18个经营性用地公告中，总建筑面积1669.7448万平方米，保守以4000元/平方米的挂牌楼板价估算，则挂牌总价高达670亿元，而其中10%为保证金，约为67亿元，以平均每幅土地有五家开发商报名计算，则今年以来保证金利息留存总额估计已经超过2000万元。

　　有未获地块的开发商称，交纳保证金后，单单利息损失就等于“一辆宝马开进了黄浦江”。

　　此前上海市规土局公布的数据显示，截至6月底，供应住宅地块为60幅、401公顷。其中商品房地块25幅、188公顷；经济适用房等保障性住房地块35幅、213公顷。今年下半年，预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷，全年预计可供住宅用地1597公顷。如果加上商业用地，这一数据将更大。

　　今年下半年，上海开始土地出让“预申请”制度，即规土部门将提前公示半年或全年的供地计划,以便于开发商有针对性地制定拿地方案。但记者了解到，即使这一方案中，土地缴纳保证金形式都不会改变。

　　保证金利息从未公开

　　2006年12月，国务院办公厅下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发【2006】100号，下称国办发100号文），决定将国有土地使用权出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，要求将出让土地价款全部纳入预算管理。每年的国有土地使用权出让收支情况，政府要依法向同级人民代表大会报告。

　　2008年8月，上海市政府决定出台《关于规范本市国有土地使用权出让收支管理的意见》、《上海市市级国有土地使用权出让收支预决算管理办法》、《上海市土地储备成本认定暂行办法》三个文件，进一步细化完善国有土地使用权出让收支管理制度，对土地出让收入缴库、专项基（资）金提取比例、土地储备成本认定、预决算定期报告制度以及相关部门等作了具体规定。

　　2008年11月6日，上海市十三届人大常委会第六次会议通过《关于落实国有土地使用权出让收支管理制度情况报告的审议意见》，《意见》透露的数据显示，2007年，全市国有土地使用权出让收入226.19亿元，除提取国有土地收益基金、农业土地开发基金、廉租住房保障专项资金以及轨道交通建设基金共计20.33亿元之外，支出187.57亿元，收支执行结余18.29亿元。其中，市本级国有土地使用权出让收入78.88亿元，除提取上述四项基（资）金共计7.72亿元之外，安排支出60亿元，用于旧区改造10.2亿元、土地储备22.1亿元、虹桥交通枢纽重大项目前期动迁和土地开发支出17.6亿元以及城市基础设施建设项目支出10.1亿元，收支执行结余11.16亿元。

　　2008年1-6月，全市国有土地使用权出让收入461.83亿元，除提取上述四项基（资）金共计31.09亿元之外，支出163.63亿元。其中，市本级国有土地使用权出让收入89.96亿元，除提取上述四项基（资）金共计8.37亿元之外，安排支出66.02亿元，用于旧区改造12.6亿元、土地储备28.38亿元、虹桥交通枢纽重大项目前期动迁和土地开发支出20亿元以及上缴新增建设土地有偿使用费5.04亿元。

　　在以上所有涉及土地的款项中，都没有提及有关土地保证金利息的收入以及使用情况明细。

　　值得借鉴

　　保证金利息监管可学“打新股”资金保护规则

　　早报讯 开发商每次参加土地竞拍所付保证金，如何保证利息不被占用，也许可以借鉴证券市场上的“打新股”规则。每次“打新股”都会有巨额资金进入，而这些现金所产生的利息该如何处置，也经历过从被上市公司无偿占用到成为投资者保护基金的过程。

　　2005年1月17日，证监会、财政部发布《关于在股票、可转债等证券发行中申购冻结资金利息处理问题的通知》的最新规定，规定公开发行股票、可转债等证券时，所有申购冻结资金的利息须全部缴存到沪、深证券交易所开立的存储专户，作为证券投资者保护基金的来源之一。

　　此前，按照相关规定，投资者申购新股资金被冻结期间的利息归发行新股的股份公司所有。《通知》明确，公开发行股票、可转债等证券时（含通过证券交易所的交易系统进行网上发行和采用向法人询价、配售方式进行网下发行），所有申购冻结资金的利息须全部缴存到上海、深圳证券交易所开立的存储专户，作为证券投资者保护基金的来源之一；证券投资者保护基金设立前，申购冻结资金利息收入由上海、深圳证券交易所及时上缴中央财政专户管理。

　　在当年初召开的全国证券期货监管工作会议上，中国证监会主席尚福林曾指出，证券投资者保护基金设立方案已得到国务院的批准。据悉，除去新股申购冻结资金的利息外，央行再贷款、财政拨款都将构成证券投资者保护基金启动初期的资金来源。另悉，该基金将采用理事会管理运作形式，由央行金融稳定局和证监会风险处置办公室共同派员担任主要负责人。

　　北路地块创楼板价新高：2.3万/平方米

　　城建建设实业集团拿地

　　东方早报记者 刘秀浩

　　徐虹
　　上海土地价格在不断创造新的纪录。昨天举行的今年第53号土地挂牌公告出让过程中，成交的惟一一幅市中心小型住宅土地再次刷新今年住宅土地成交单价记录。

　　昨天下午，上海2009年53号土地出让公告的徐虹北路8号地块正式摘牌。上海城建建设实业（集团）有限公司以2.8033亿元的价格击败其他5位现场竞买人，将这幅徐家汇住宅地块收入囊中。根据其规划建筑面积估算，楼板价高达23244元/平方米。这一价格刷新了今年6月由南京朗诗集团摘得长宁区周家桥街道91街坊地块时所创下的21983元/平方米单价记录。

　　7月24日，上海市规划和国土资源管理局发布了今年第53号土地公告，推出一幅迷你型的经营性用地——位于徐家汇街道的徐虹北路8号地块。资料显示，地块坐落于徐家汇街道153街坊之内，东至明辉苑小区、柿子湾路，南至福荣电子仪器有限公司，西至徐虹北路、上海今亚实业有限公司，北至柿子湾路、徐虹北路。地块出让面积4824平方米，容积率高达2.5，照此估算，这幅地块将来的地上建筑面积约在1.206万平方米左右。出让文件显示，徐虹北路8号地块的挂牌起始价为1.75亿元，粗略估算，其起拍楼板价在14511元/平方米左右。

　　徐虹北路8号地块共有30家企业领取了标书，最终有6家企业申请竞买。昨日，6名竞买人悉数到场并参与现场竞价，经过一轮“暗标”，上海城建建设实业（集团）有限公司最终以高于第二名4433万元的差价获胜，成交价超出底价60%。

　　上海城建建设实业（集团）有限公司成立于1997年，为私营企业，专业从事房地产投资开发、国内外建筑施工总承包、建筑规划设计，跨地区经营，目前在建的标志性项目是曹家渡的城建新时代广场。(东方早报)