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地产200亿元俱乐部忧思

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  • 添加时间:2009年10月17日
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    房企中报披露完毕,多家房企越战越勇。截至9月初,根据公开数据计算,已有至少6家内资房企轻松迈入销售额200亿元的豪华俱乐部门槛,这6家房企之中,至少有3家企业会在今年结束时将俱乐部的门槛抬高至300亿元。
    
    这一战绩表明地产界的第一军团自我输血的战斗力实质性增强。在经历了去年最黑暗的行业时间后,地产200亿元俱乐部已悄然扩容,此时距离业界第一次热议地产100亿元俱乐部仅仅相隔两三年,从100亿元至200亿元的行进已明显加速,而对300亿元数据纪录的跨越亦将在数月之间完成。

    面对此情此景,尚处经济调整复苏期的行业人士争鸣不一。

野心凭何支撑

    泰禾地产董事长黄其森早前接受本报访问时,曾表达其对房企规模化扩张的独特见解。他判断,从未来一段时间看,中国楼市的两大权重因素——信贷政策、土地政策无法支持地产公司做从大至更大的规模。在接受采访时,黄其森以万科已放弃提倡1000亿元销售规模为由,来支持自己的看法。 

    黄其森本人的地产公司正处借壳上市进程之中,泰禾虽在福州楼市有相当影响力,但在全国的知名度并不甚响。因此,他的表态有点自我释怀的嫌疑,然而,他的如上判断却与现实处境有惊人的吻合之处。

    业内公认,在这波“100亿元级”升级至“200亿元级”的造富过程中,4万亿元经济刺激计划和它背后极度宽松的信贷政策是最重要的两个推动力量,它们释放出大量的货币,也释放了大量的通货膨胀的预期,令包括楼市与股市在内的资本市场迅速企稳走强。地产企业也在此时创造出超越2007年公认牛市的销售纪录。而在此之前,正是央行牵头实施的紧缩货币政策,直接导致了内地楼市繁荣之后的一地鸡毛。如今,几乎无人相信,这样大规模超发货币刺激经济的局面还能接二连三地上演,这只能意味着,地产企业必须在有限的信贷规模和有限的融资途径约束中做出合适的战略规划。

    土地政策似乎也在转变,这将成为限制房企成倍增长的一大约束。分析人士相信,针对囤地现象,政府正在重新提高以往政策的调门,并发出严厉的警告。最新的迹象是,有报道称,目前国土资源部层面已经形成了对于商品房用地闲置进行分类处理的意见:调查自2007年1月1日后的商品房用地开发情况,对确因政府原因造成土地闲置的,将会同有关部门协调处理促进开发,否则就将严惩不贷。

    限制囤地,反思自2004年以来施行的土地招拍挂出让政策,以及民间关于缩小一次性出让土地面积的强烈呼吁,都对房企大手笔储备原料的普遍动作构成了直接的冲击。分析人士认为,这些政策一旦调整成形,将对地产公司的短期做大形成制约。

    东方高圣财务顾问部分析师张巍对本报表示,去年底至今,地产业因为全球金融危机获得了一个发展的机会,政府要力保GDP,地产业的销售跨越则恰逢其时。但是,这样大规模的增长,本身是畸形的,透支了很多未来发展的潜力,早晚会随着经济政策的调整而暴露出问题。

    万科地产董事会秘书谭华杰的观点则相当坦然。他对本报表示,假如未来3年间,有多达五六家公司的年销售规模跨越500亿元门槛,他并不会感到惊讶。他解释说,从历史上看,在充分竞争的行业,很多公司如TCL、海尔、华为、万科等,年销售额从100亿元到200亿元的跨越也就需要两年时间,这是一个很正常的事情。

    “但是,万科现在不太关心销售额的规模,更关注净资产收益与每股收益两大指标,这才是与股东权益紧密相连的,销售规模的增长只是一个自然结果。目前,1000亿元的销售目标,万科已经不提了。”谭华杰说。

    华高莱斯国际地产顾问有限公司(北京)副总经理公衍奎对本报表示,房企在最近几年销售额上出现如此迅猛的突破,本身就是金融政策、土地政策的副产品,短期内看,这些支持坐大的因素和环境都还存在,但是仍然面临周期性的调整风险。“到达今天的规模,很多是将土地与金融的资本运作发挥得较好,是机会型的。从未来来讲,很难想像还能如此倍速地增长。”

关于规模的魔咒

    规模大至一定程度,自身组织及外部压力也会随之发生变化,如果说销售额是公司众多评价指标中的长板,那么,随着公司蓄水能力的增加,短板必将浮现。这是自然现象,亦是商业现实。

    谭华杰表示,公司规模大到一定程度,公司的复杂性会增加,客观上会出现副产品,因此必须更加当心。

    以万科为例,2007年万科迈入400亿元俱乐部,次年朝500亿目标孤独行进。然而,这一年也是近年来万科遭遇外部非议最多的一年。单从公司层面讲,从价格战、“退房门”到“过冬”策略均遭遇业主与同行的多方指责。命运更趋坎坷的还有富力地产与绿城中国。这两家公司在规模化扩张中,渐趋激进,财务杠杆游戏失去平衡,一度身陷清算危局,在市况与政府、银行的合力帮助下,才化险为夷,教训可谓沉重。

    “我们应该反思一味追求规模的合理性。”公衍奎认为,规模的成长一定是与商业模式、管控能力相关的。比如,在过往现实中,很多企业初期能够以产品为品牌,但是,一俟项目众多,则倒在了自己曾擅长的地方。

    张巍表示,对于规模的增长,关键是要看这种增长是否是正常增长。“目前,很少有几家地产公司的组织能力、管理水平和融资能力可以支持300亿元、400亿元的规模扩张,很多是在当前信贷环境下的拔苗助长,这就是隐患所在。”

    因此,在当前的局面下,相对保守的房企反而得到资本市场的欢迎和赞扬,它们被认为是从上一波地产噩梦中吸取了最大的教训。

    近日,标准普尔上调了对雅居乐地产和世茂房地产的前景评级。

    《华尔街日报》报道称,因为标准普尔认为这两家房企已将其增长雄心调整到了更“现实”的水平。同时,包括标准普尔分析师在内的众多分析人士都对碧桂园提出了赞扬,因为它采取了更加谨慎的增长策略。

    另外,在同一篇文章中,苏格兰皇家银行集团驻香港的房地产分析师David Ng说,包括富力地产在内的一些开发商已经超越了“盲目扩张阶段”,在发布业绩预期时,它们不再说大话,也不再试图证明自己是业内老大。