曾几何时，承诺投资回报率一直是许昌商铺销售的惯用手法，而近日记者走访市场时发现，无论是市中心区域商铺，还是大型社区商铺，许昌新近面市的很多商业项目都不再采用“投资回报营销”，转而寻求更新的营销模式。业内人士表示，随着许昌商业地产迅速发展，许昌商铺销售已经告别回报率“口号时代”。
　　各类商铺的盈利模式不同
　　四方街商铺销售负责人告诉记者，购买商铺其实是一项风险投资，所以投资者非常关注盈利状况，如何实现盈利最大化却是投资者最为关注的。据介绍，许昌商铺市场上最为典型的商铺投资门类分为社区商铺、商业街商铺以及商圈商铺。每一种商铺也有其独特的盈利模式。
　　社区商铺：一个社区内的常住人口为5万—10万人，其覆盖规模相当于一个小型“商圈”，一般来说社区规模越大、区域消费能力越强、社区相关配套越齐全，其商铺的投资潜力越大。由于目前大多数社区都在新兴区域，所以耐心等待商铺升值也是非常有必要的。代表性社区商铺主要有帕拉帝奥社区商铺、怡景花城社区商铺等。
　　商业街商铺：浓厚的商业氛围和充足的客流量能够保证投资此类商铺的收益，如奎楼商业步行街、思故台商业街等就是许昌已形成的商业街经典项目。商业街容易让购物者产生消费疲劳，所以铺面位置的选择很重要。
　　商圈商铺：这是在许昌最为常见的一种铺面形式，此类商铺基本不用太担心投资回报风险，但必须防范商铺售价过高。由于许昌各大商圈十分成熟，商圈商铺几乎是买一个少一个，所以一旦投资成功则未来的增值空间是巨大的。另外，此类商铺经营最好是向高端发展，这样比较符合许昌商圈的消费特点，未来盈利十分可观。
　　“承诺回报率营销”不再风行
　　记者日前向东城区某项目销售人员咨询项目状况时，该销售人员将项目的优势和未来前景逐一陈述，但对于投资回报率却明确表示不能承诺，“我们不敢确定未来的投资情况，现在这样的经济状况就是保证了也没人相信。”该销售人员提醒，具体投资需要投资者自己确定。
　　据了解，此前许昌各类商业项目销售时大多会给投资者承诺8%—10%的年投资回报率，并以此来吸引投资者购铺。但实际上不少商业项目在运营5年以上才能达到开发企业许诺的收益，而这样的回报周期往往不能让投资者满意，直接导致业主对运营方产生不信任感，从而影响到项目的后续运营。
　　记者在不少商业项目销售现场看到，虽然不再口头承诺项目的投资回报，但更多销售人员拿出了项目附近商铺运营状况分析，计算附近区域内商铺的收益，并结合年收入增幅推算后期投资回报，希望以此种方式打动投资者。
　　“感觉这样的比较是很科学的，而且我们业主也可以去附近进行核实，这样便能更清晰地知道自己的投资想法。”投资者吴先生认为这样的方式比以前的承诺来得踏实。
　　“除此之外还有很多项目采取了别的方式，比如在项目出售前找来大型商业机构入驻，然后再将商铺出售，而这些大型商业机构往往会同业主签订5年以上的租约，相信这样的方式将会逐渐成为营销主流。”一位业内人士说。
　　商铺不促销反而更易销
　　“这个‘十一’黄金周我们并没有什么优惠活动，您还是好好斟酌一下。”在某商业项目销售现场，置业顾问王先生不断向前来询问的投资者解释着。即便如此，前来咨询、购买该商业项目的投资者依然络绎不绝。
　　业内人士认为，相比住宅市场的特性而言，商业地产市场明显存在一个“民生”因素，商铺销售面向的群体是有一定实力的投资者，而并不是贷款买房自住的购房者，所以开发商表现得更为强硬是有一定原因的。“对于投资者而言，他们寻求的是更有价值的铺面，因为在投资者看来只有看涨的铺面才能体现出投资价值。”　市区某项目社区商铺销售负责人表示。