国内首部《中国城市“十二五”核心问题研究报告》近日发布。中国城市“十二五”核心问题研究课题组组长、北京国际城市发展研究院院长连玉明教授在接受记者采访时表示，房价上涨已不再是简单的供需矛盾问题，而是政府、开发商和个人购房者共同投机的结果，三方应该在此时间节点上共同反思，推动行业在“十二五”的理性与成熟发展。
中国房地产报：你认为在“十一五”期间，中国城市发展最重要的特征是什么？
连玉明：“十一五”期间中国城市发展的标志性特征是“三个突破”：首先是人口突破13个亿，使得人口问题成为未来城市化进程中最重要的问题。从其中的人口规模问题来看，必将带来人口总量增长、适龄劳动力增长，老龄化人口增长、流动人口增长并向城市大量转移，以及艾滋病多发和爆发。
其次是人均GDP突破2000美元，意味着我国经济结构和消费结构、文化结构等将发生深刻的变化。比如住房问题，供需矛盾加深的主要原因就是消费能力的增长和消费方式的变化，从吃穿需求向住行需求过渡，还有消费能力的变化。而最重要的是社会结构的变化，我国贫富差距的逐渐拉大，财富过分集中，中国的贫困化开始由农村的绝对贫困转向城市的绝对贫困，导致了许多社会问题。
第三个是城市化率突破40%，意味着城市化进入了加速期，同时也是城市病的多发期和爆发期。比如人口的无序膨胀、交通拥堵、能源资源紧张、城乡接合部人群大量聚集等。
中国房地产报：未来几年，我国城市发展可能遇到的最主要困难是什么？
连玉明：我们从“十一五”到“十二五”期间最大的事件就是国际金融危机，它的不确定性影响了“十一五”，滞后效应则将影响到“十二五”。
我现在判断城市经济发展因此将进入高成本时代。其中，对于城市的发展来讲，土地和房价的成本上涨造成的矛盾将最为突出。
中国房地产报：上述问题会给行业发展带来什么影响？
连玉明：房地产行业在“十二五”期间逐步会走向理性和成熟，它的发展实际上也是社会重建的过程。
现在房地产的发展是非理性的，房价飞速上涨说明了三点：首先是投资经营环境恶化的结果，其次是是通货膨胀预期的先兆，最后是供需双方共同投机的结果——政府、开发商和购房者都希望利用房价的上涨获得自己的收益。
在这样的情势下，房地产行业应该怎样发展，这是“十二五”期间最重要的问题，也是当前政府、企业和个人应该共同反思的问题。
中国房地产报：针对上述问题，你对于“十二五”规划中有关城市发展政策有什么建议？
连玉明：我认为低碳城市建设是经济增长方式转变的抓手。其中低碳建筑又是低碳城市发展最重要的组成部分，所以低碳住宅和低碳房地产的发展首当其冲。
实际上，北京、上海已经具备建立世界级低碳示范城市的条件，“十二五”期间应率先在全国建设低碳城市。