据专家分析，楼市未来五个月，调控措施陆续有来。然而从目前看来，政策调控的效果尚未充分得到体现。针对目前出现的政府越调控房价就越涨的现象，人们不禁要问：楼市调控何为良方？

政策执行需要时间来显示其所产生的效应。对于调控房价的良方，向来是仁者见仁，智者见智。房价调控何为良方？要探寻房价调控的良方，认真分析房价为何越调控越涨的真实原因就显得非常重要。对于宏观调控效果不彰，原因当然是多方面的。在公认的原因中，“多龙治水造成政策打架”、“地方政府执行不到位”却是两大最受关注的原因之一，也是政府调控政策要落到实处并显示出政策应有的效应所必须破解的两大难题。

难题一：“九龙治水”造成政策打架

中国社会科学院金融所研究员易宪容指出，就目前中国的房地产发展模式来看，中国住房既是投资品也是消费品。由于住房的这种两栖性，各政府部门及各个地方就会根据各自的需要出台对自己行业及地方有利的政策。

举例说，北京市已推出第二批限价为7000元/平方米土地拍卖。其实，政府这样做不仅与房地产市场的法则南辕北辙，而且把房价限定在一个基点上，也表明了政府的一个态度，即当地的房价只能高于此价，而不可低于此价。“部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。这也是房价上扬的原因之一。”经济学博士、中央财经大学金融学院教师蔡如海告诉记者。比如，建设部鼓励发展二手房市场，税务总局马上对二手房转让征税等等，“税务总局搬起石头砸建设部的脚。”但是，最重要的原因，则是来自于土地的价格上涨。

具体举例来说，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件……”；而税务总局出的牌则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，按其售房、购房价差征收营业税。”显然，这两项措施的作用是完全对立的。

又如，建设部要求逐步向消费者提供全装修住房，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。国税总局则发布通知，规定购买精装修房，契税应按照合同总价计算，装修费不能排除在外。一个鼓励，一个限制。

难题二：地方政府执行不到位

除了部门政策相互打架，还有，就是中央政策地方执行不到位。如被赋予众望的“70-90结构调控政策”，规定自2006年6月1日起，新建住房有七成都应该是90平方米以下的小户型。但国家信息中心的统计数字显示，今年从1-5月投资在小户型90平方米以下的项目只占总量的17.2％。

房价持续高涨的走势，反映了商品房市场上两股博弈力量的强弱。像土地违法现象一样，一些地方政府对房市调控政策“拆招卸力”的做法，成为推高房价的主要因素。本应是高度权威的宏观调控政策在地方强大的“政绩”需要和商业利益面前被迫转攻为守。

为化解宏观调控的力度，一些地方政府延期出台执行细则，有选择性地发布土地存量数据，通过“空对空”的会议“贯彻”中央政策，明面上落实宏观调控，背地里推高房价。不久前，珠三角某市对位于城郊的两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型，房价不得超过6000元／平方米。这是“国六条”实施后该市公开拍卖的首宗“限价地”。但是，业内人士指出，这两幅地块属于二类住宅地，所在区的住宅均价只有3400多元，地块周边住宅均价也不到5000元，开发商根本不敢开出6000元这样的高价。这样的“限价”，还不如说是“抬价”。

无论是以往的各种督察组、检查组、调查组、巡视组赴各地督促调查，还是成立专门的土地督察机构代表中央常驻各地，抑或此次八部委开展联合专项整治，都暴露出中央和地方在平抑房价、整顿房地产市场方面存在认识和行动上的落差：中央政府心急如焚，许多地方政府似乎高枕无忧，甚至还为房价飞涨而暗自窃喜；中央政府疾言厉色，许多地方政府似乎唯唯诺诺，甚至阳奉阴违。一直以来，地方政府在房地产调控方面更多的是面临中央、上级和民众舆论的压力，而非源于内在压力的主动和自觉，所以积极性始终没有中央政府高，更没有民众高。此外，肩负房地产监管和调控职责的有关政府部门，在这方面也呈现出“中央热、地方冷”，“上不推、下不动”的尴尬局面。

专家指出，执行力是政府工作的生命力。执行力弱，政令不畅，甚至有令不行，政府就会成为一盘散沙。一些地方对中央政策“拆招卸力”，已经使宏观调控出现了“雷大雨点小”的尴尬。因此，要落实稳定房价宏观调控政策，当前最需要破解的难题是地方政府的执行力问题。

破解办法一：“九龙治水”须齐心协力

“稳控房价政府必须下决心，出台切实可行的政策，多部门齐心协力，同时健全监督机制；尤其是公众、专家学者、媒体等第三方力量的监督。”中国社会科学院城市发展和环境研究中心城市经济室主任刘治彦研究员告诉记者。

专家指出，通过制定并执行相关法规和公共政策，对土地和房产市场进行卓有成效的全程监管，是政府的一项法定职责。不仅地方政府及其主要领导人对当地房地产市场的健康繁荣负有领导责任，包括规划、建设、工商、物价等在内的政府职能部门，都应在这些方面切实履行法律赋予的监管职权，并承担相应的直接责任。

此外，政府还督促司法部门加强房地产市场司法监督的责任，对于涉及住房问题的诉讼等，使其充分认识并强调市民作为消费者的弱势地位，在司法实践中切实担负其保护市场交易弱势方的责任。当然，强化市民独立维权的自主意识，大力鼓励并扶持住房消费者和业主团体和组织的发展，增强其在房地产市场中同开发商平等博弈、对政府有关部门有效监督的力量，也是政府应该承担的重要责任。

破解办法二：执行不力应追究领导责任

中原地产研究部经理马冀认为，对于房价调控，类似于加息之类的金融措施还有可能再次运用。但今后的调控着力点更多还是会放在对于既有政策的执行层面。

有关专家指出，要扭转这两个方面的不正常局面，既需要中央的联合专项整治以阻遏歪风的蔓延，又不能仅寄希望于专项整治。更为关键的是，应该通过行政审批等在内的配套改革，加强对房地产监管、调控部门的体制内和体制外监督力度，增强其行使权力的透明度。同时，通过立法等形式，加强对城市化过程中土地收益的监督管理，以强有力的措施扭转地方政府的“卖地财政”乱象，决不能让极其有限的土地资源，成了地方官员奢侈浪费甚至贪污腐化的“摇钱树”。要做到这些，既需要加大行政体制改革的力度，又需要强化舆论监督的作用，让人民群众成为推动地方政府自觉、主动平抑房价、监控市场的更强大、更经常力量。

专家指出，有关方面应改进现有的行政方式和内容，不仅督促地方出台有关细则、措施，更要看房地产市场的各项指标有无改观；不仅要看各地的统计数据，更要深入实际看看老百姓是否满意。对那些执行政策不力，特别是假执行、真抗拒的地方，应追究主要领导的责任。

破解

办法一

稳控房价政府必须下决心，出台切实可行的政策，多部门齐心协力，同时健全监督机制；尤其是公众、专家学者、媒体等第三方力量的监督。

办法二

有关方面应改进现有的行政方式和内容，不仅督促地方出台有关细则、措施，更要看房地产市场的各项指标有无改观；不仅要看各地的统计数据，更要深入实际看看老百姓是否满意。对那些执行政策不力特别是假执行、真抗拒的地方，应追究主要领导的责任。