【来源：经济观察报】
 

 
本报记者 姜洪桥 北京报道

在今年与去年两轮房地产调控严政下反而异常活跃、逆势突进的外资(相关内容参见本报6月5日3版《监管层谨慎关注外资入市 但不禁止》报道),终于遭遇到了171号文。外资在中国房地产市场进出自如的通道,或将由此而被全面封堵。

这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称171号文)已经由建设部、商务部和发改委等六个部委会签完毕,不日即将下发。

该文件对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积,以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求,大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。

相关统计显示,外资投资中国房地产的规模虽不太大,但其往往逆市低潮吸纳,对中国房地产的宏观调控造成反作用。这正是六部委发布此文,严控外资进入中国房地产市场的原因。

171号文于7月11日签发,核心内容包括规范外商投资房地产市场准入、加强外商投资企业房地产开发经营管理和严格境外机构和个人购房管理三大部分。

文件以“商业存在”精神,要求境外机构和个人投资购买境内非自用房产,均应首先申请设立外商投资企业。

文件严格了外商设立投资企业的自有资金要求,投资总额超过1000万美元的,注册资本金不得低于投资总额的50%。

此外,文件还要求设立外商投资房地产企业在收购境内房地产企业时必须首先付清土地出让金,出让和收购股权时须一次性付清银行债务和转让金。

对外商房地产投资企业的经营,文件要求注册资本金和项目开发资金未达要求的,外汇管理部门不予外汇借款结汇。

外商投资企业的中外投资各方不允许以任何形式订立保证一方固定回报率的条款。只有在境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内学习、工作超过一年以上的境外个人才可购买符合实际需要的自住、自用商品住宅。并且,购买行为均须按照实名制登记备案。

171号文消息一经传出,外商投资机构普遍反应紧张。

一家著名外资房地产投行工作人员告诉记者,其企业在得到消息的第一时间就立即组织研究每一个条款。得出的3点结论是：之前与中方合作的各种方式全部暂停,都不能够再继续；以后尽量以在中国境内持有的人民币购买物业；在选择项目上不再考虑手续不全的“不干净土地”。

另一位跨国地产顾问公司高级分析师则宣称,171号文对外汇流入房地产市场进行了全方位的“堵截”。

北京师范大学教授董藩近日已经接到数家境外媒体的采访要求,他说,171号文“国际影响很大”。

其实外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大,一直没有清晰明确的数据。

仲量联行最新的统计数据是：2006年上半年,境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%,约35亿美元。

中国官方的权威统计数字来源于人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》。报告称,2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%,占到开发资金来源的1.3%。

从这些数据来看,外资投资房地产市场的规模并不大。但张寅指出,以前的登记在类别上并未区分,很多外资入境以工商企业名义注册但却从事房地产开发和经营。

据了解,外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。

较为普遍的方式是个人以消费方式购买多套住宅投资。投资机构也以购楼或者股权收购的方式向境内开发企业提供过桥贷款,然后以回购的方式获得固定回报。这些方式都可以以个人或者其他企业名义操作,超越境内房地产市场相关法规、统计和管理权限。

更为重要的是,外资进入房地产市场增长迅速,且惯于低潮期收购。

2005年上海房地产调控之后,即有多家跨国投资机构大量购进土地和物业。这对正在运行中的房地产调控政策无形中造成反作用力。包括时任国家外汇管理局局长的郭树清等金融界代表性人物和专家在去年就开始呼吁加强对外资进入房地产市场的管理。

中国最高级别的官方媒体新华社,也在今年2月份刊发了《宏观调控为何对外资房企“鞭长莫及”》一文。可见,将外资纳入房地产宏观调控的视野,已经获得广泛共识,171号文因此应运而生。

北京师范大学钟伟教授曾经指出,对外资设限是出于公共利益和国家安全的考虑。张寅则认为,世界各国都会限制外资进入民用住宅领域,“过度开放可能造成的深远问题是本地居民的边缘化”。