在近日闭幕的“2007年地交会”上，“跛脚”的房地产金融成了业内人士关注的焦点。

中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄说，我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化，形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。

8月17日，内地第一只基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在2007博鳌房地产论坛上举行签约仪式。该基金信托的成立，意味着我国房地产金融创新又向前迈出了标志性的一步。

现状

首个地产基金没了下文

目前，我国内地没有合法开放式的地产基金给一般大众或公司投资。之前也曾有消息称，今年3月，内地将推出首个地产基金，但后来却没了下文。一直为资金苦恼的地产大佬张宝全则表示，“内地根本没什么地产基金，就算是海外的地产基金，在内地也是不规范的。”

北京万年长兴置业有限公司总经理黄玺庆表示，政策瓶颈是限制地产基金的主要原因。

“由于法律制度的不完善，我国还不允许有地产基金。包括大多数所谓的地产基金中介也很不完善。”上海五合智库总经理邹毅介绍说，“包括管理、监管、税收方面都有许多问题，也缺乏专业的人才，所以说内地地产基金的出台条件还很不成熟。”

虽然内地的《产业基金法》遥遥无期，但一些内地开发商已开始为自己的资金链寻求保障做出新尝试。他们将自己的物业打包在海外上市，来获取资金。“像前几年，万达将自己的商业打包到海外上市就是一个例子，不过这毕竟还是少数，而且大多集中在商业物业。”邹毅说，这就需要地产企业符合当地联交所的规定，而且自身的管理、业绩都要达到相当的水平。

据记者了解，内地的居民也可认购在香港上市的地产基金和海外地产基金。

借壳 基金型房地产信托签约

虽然内地没有房地产基金，使得有法律依据的房地产信托成了开发商眼里的“香饽饽”。“究其原因，信托计划不像产业基金，它是有娘的孩子，有相关的法律保障。”黄玺庆这样评价道。

在2003年，地产信托还是一个新鲜词儿。据统计，那时推出的信托计划只有30个左右，而去年仅6、7两个月，公布的信托计划就有21个。

今年8月17日，在2007博鳌房地产论坛上，内地第一只基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托正式举行了签约仪式，这或许意味着内地第一只房地产基金“借壳”信托诞生。但黄玺庆并不持乐观态度。“这其实还是信托，全国总工会联合这么多大企业，只是为了表达拓宽房地产融资渠道这个意愿，可是国家法律还是不允许。”黄认为，这一举动只能起到呼吁的作用。

这只地产信托计划是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，招商局地产控股股份有限公司、保利集团、北京天鸿房地产开发有限公司、SOHO中国有限公司等多家内地、香港的房地产“大哥大”都出现在签约名单上。

据悉，首次募集资金达20亿元人民币。据了解，募集资金投向主要涉及：符合国家宏观调控要求和绿色生态环保要求的、有上市潜力的地产企业的股权投资与有RETTS需求的地产企业项目公司的股权投资。

暗流 境外地产基金频繁出手

虽然内地有了第一只基金型房地产信托计划，但境外地产基金早已在内地暗流涌动多年。

2005年，摩根士丹利购买了位于上海人民广场核心区域的知名写字楼世界贸易大厦。业内人士估算，该大楼市值超过2亿美元。当年6月，摩根士丹利又购买了上海浦西的明天广场大楼。同年，再以4亿元收购北京富力双子座大厦。

同样是在2005年，麦格理以8亿元从新加坡凯德置地手中收购了上海新茂大厦，同年又和一些机构投资者组成财团收购了内地9家大型零售商城，收购总价约31亿元。

戴德梁行华东区投资总监叶建成表示，虽然地产基金的单笔交易数额都很大，但是总量小，交易次数也不多。

记者原本以为地产基金交易必然是大买卖，其实也不尽然。一位地产投资中介工作人员称：“从基金的大小来看，大基金主要以欧美为主，偏好市中心最好地段，投资回报率高；中小基金例如韩国等地的基金，资金实力和大基金有一定的差距，因此会选择一些二级地段的土地或住宅项目等；一些小型私募基金相对活跃，但尚未形成气候。”

收购 地产基金瞄准商业物业

据以往资料显示，地产基金对商业物业情有独钟，尤其是成熟的商业物业。

“海外基金收购完成商业物业后，会以自己的模式加以经营管理。他们一般都会自己持有，也有出售的。”邹毅说。对于地产基金看中商业，而不看好住宅的原因。邹毅认为，住宅是短平快的交易，不能长期获利。叶建成分析认为：“商业因为有稳定的现金流、稳定的租金收益、稳定的租户，所以受到地产基金的青睐。”

据叶建成介绍，由于内地成熟的商业物业并不多，可达到投资人要求的商业物业更少。而且现有的成熟商业物业的持有者都资金雄厚，不会放弃长期收益轻易出售。另外，由于房价的上涨和国家限制外资的政策，考虑到投资收益问题，以后的投资会更加谨慎，交易量会缩小。

另据记者了解，地产基金对经营性物业、服务式公寓也很感兴趣。

禁忌 地产基金不碰房地产开发

中国对外开放金融市场后，已有大量的地产基金涌入内地。邹毅说，虽然不知道究竟有多少钱进来，可据他所掌握的资料来看，“数额应该很大。”但叶建成说：“去年上海整个地产基金的交易额大概有20亿美元。北京略低一点，大概10多亿美元左右，很少有用于地产开发的。”

地产基金参与内地房地产投资的形式主要有三种方式：1.收购成熟的物业、大型购物中心、写字楼，来收取稳定的租金。2.在房地产开发前期，以股权投资方式为开发商提供资金，占有公司股权，以后再利润分红。3.回购。

“在三种方式中，最普遍的是第一种，而直接参与房地产开发的基金并不多。”邹毅介绍说，虽然有许多开发商接触过地产基金，但由于种种原因，成功的并不多。“地产基金占房地产开发资金的比例，只有2%多一点。”

叶建成和黄玺庆都说，地产基金不愿意介入房地产开发阶段，是因为他们不愿意承担更多的风险。“地产基金与房地产开发接触少，是因为他们对开发商的要求非常高。”叶建成说。

黄玺庆则认为：“开发商在拿地、刚开发时是最缺乏资金的，这个时候连银行贷款都很难下来，更别说地产基金了。”

低调 甚至委托媒体进行保密

“地产基金在内地的交易从不大张旗鼓，甚至是故意不想让人知道。”邹毅说，许多地产基金都比较低调，包括他们在内地的代理投资机构也是如此。他们甚至会委托媒体进行保密。

的确，地产基金大手笔的交易往往只是一闪而过，很少有媒体报道，更难引人关注。但在海外却大不一样了。2005年，新加坡嘉德置地斥资近34亿元收购中国15家商场，就是为其海外上市计划铺路。

“不吱声，干吗要吱声啊，有钱你就干呗，干吗让人知道。”黄玺庆笑着说。

端倪

房地产金融呈现多元化

中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄说，当前房地产企业融资主要有四种模式，即自有资金加上银行贷款、信托计划、自有资金加上股权融资、自有资金加上房地产投资基金。尽管在宏观调控下，银根紧缩，但银行贷款仍是房地产融资的主流模式。他认为，我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化，形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。

美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞认为，必须加快房地产直接融资市场的建设，积极推进资本化、国际化。一是信托应成为房地产融资创新的主流方向，信托公司应实现从被动融资型向主动理财型提升，从佣金收入型向投资收益型提升。二是信托、银行以及资本市场等，应成为房地产组合融资模式的主流。此外，外资金融机构、地产基金是中国房地产金融的另一条轨道。

目前，我国房地产金融正呈现出这种多元化的端倪。中国人民银行数据显示，今年上半年，房地产开发到位资金15618亿元，同比增长27.8%。其中，自筹资金和其他资金是房地产开发资金的主要来源，合计占比为76.1%，增速分别为28.4%和26.9%；内地贷款占比22.1%，增长25.9%，增幅比上年同期下降30.5个百分点；利用外资占比为1.8%，但同比增长68.7%，增幅比上年同期提高36.2个百分点。

文/本报记者楚贵峰 陆晓东

收购案例

1.2005年1月，麦格理从新加坡凯德置地手中收购了上海新茂大厦，出资8亿元人民币。

2.2005年2月，摩根士丹利收购位于上海人民广场核心区域的世界贸易大厦。业内人士估计，当时市值约2亿美元。

3.2005年2月，摩根士丹利收购北京富力双子座大厦，出资4亿元人民币。

4.2005年4月美国投资银行高盛收购位于上海市福州路的百腾大厦，出资1.076亿美元。今年将该大厦转手，价格约为1.5亿美元。

5.2005年7月，麦格理和一些机构投资者组成财团收购了内地9家大型零售商城，收购总价约31亿元人民币。

6.2006年5月，嘉德置地在新加坡发布公告，公告表示嘉德置地从金融街控股股份有限公司手中购买了位于西直门西环广场的商用地产，斥资13.2亿元人民币。

7.2006年日本Re-plus基金收购华贸中心两栋写字楼。出资28.35亿元人民币。

8.2007年6月，中国商业信托(德意志银行旗下)收购北京佳程广场，出资27亿元人民币。

房地产信托

房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资，也有的还受理其他代理业务。

房地产信托与基金的区别在于，它首先是要受到地产开发商的委托，一般由委托人、受委托人、购买者组成，有时也需要担保机构。

记者手记

“张宝全”们的苦恼

资金链一直是困扰房地产开发商的头等难题。根据最新公布的北京房地产市场资金比例，外来资金只占到其中的0.7%。据上海五合智库总经理邹毅讲，地产基金占房地产开发资金的比例只有2%。

房地产是典型的资本密集型行业，需要大量的开发资本。目前，内地大部分地产开发商大多靠银行贷款过日子。把大部分资金压力落在银行的肩头，既增加了风险，也对行业本身不利。房地产商能否有自己的融资平台？这成了整个产业的头等大事。地产融资多元化，一直是“张宝全”们的苦恼。

内地第一只基金型房地产信托计划已诞生，全国工商联作为发起人，可见相关部门已意识到地产开发融资急需多元化。