11月中旬,重庆秋季房交会将拉开帷幕。重庆市房管局表示,本届房交会将对参展房源的价格进行限制,普通住宅均价须低于3800元/平方米(套内),以便广大市民购房。
这一举动,彰显了重庆市政府对于房地产市场的价值引导。重庆迈德房地产投资顾问有限公司总经理赵宜胜认为,直辖以来,重庆房产发展健康,房屋性价比高,供求合理,都是在政府主导下取得的结果。
基础设施建设带来的机遇
据重庆市开发办统计,"十五"期间,重庆房地产投资额与GDP的比值达到14.36%,房地产开发行业缴纳的地方税占了全市地方税收入的三分之一,带动社会商品整体销售额为2666亿元。
十年来,重庆房地产业从弱、小到今天的波澜壮阔,与政府的努力促进息息相关。
直辖以来,重庆政府展开大规模基础设施建设,为房地产发展创造了广阔的布局空间。
促进市场活跃另一个的源泉,是重庆实施的旧城改造工程。仅2003年,重庆就有5.1万户、326.4万方旧房得到拆迁,80%的拆迁资金进入房地产市场。拆迁户的货币补偿带动了二手房市场的火爆,同时也带动了商品房市场的活跃。
张新益说,"随着城市投资价值提升,内外资不断涌入,这本应带来土地供应的紧张,政府通过,来加大桥、高速路等基础设施建设,拓展了城市骨架和腹地。"目前仅在主城区,长江上已建成大桥7座,在建2座,嘉陵江上建成10座,在建1座;而整个直辖市境内的长江大桥就有16座。
重庆城市化的不断提速,也为房地产业带来巨大机遇。2006年,重庆提出"一圈两翼"战略,使主城区面积进一步拓宽,人口向中心城市集中。赵宜胜称,"这使得市场需求增加,有利于进一步形成供需两旺的局面,使房地产业保持发展动力。"
原重庆国土局副局长,现重庆市政协常委,西南大学教授邱道持是重庆地产发展的见证者。他提供了一组数据,来说明重庆房地产的十年前后的对比。1996年,全市开发商购地仅588万平方米,到2006年,达到1528万平方米,1996年,全市房屋竣工面积为350万平方米,2006年,竣工面积则达2225万平方米。1996年,房地产投资55个亿,2006年投资则达630亿,均是呈倍数增长。
邱道持这样概括重庆地产业这10年,"市场越做越大,开发规模越来越大。"
房价控制
重庆房地产在上规模同时,令人印象深刻的是,房价一直处于较低水平。
虽然重庆房价在逐年上升,但整体价格并不高。据重庆房产局统计,10月以来,重庆商品房建筑面积成交均价为3523.8元/㎡。国家有关部门曾对全国35各大中城市的房价进行统计调查,重庆的房价处于较低水平,排在第20位,低于与重庆相邻的成都、贵阳等地。
重庆市常务副市长黄奇帆曾多次对外界讲述,政府对保持房价稳定五大策略。
一是房产总投资不超过固定资产总投资25%。黄奇帆称,重庆市对房地产的总投资有一个基本的度,就是每年房地产总投资不能超过固定资产总投资的25%,分析重庆这五年的数据,每年的房地产开发投资占固定资产总投资的比例基本都在25%左右。
"一个城市的房地产投资如果只占到10%的比例,说明城市发展空间不足,但如果这个比例达到30%,甚至是40%、50%的话,就一定会出现泡沫。"黄奇帆表示,一些沿海城市出现楼市(楼市博客|楼市新闻)泡沫都是因为其开发比例超过了30%,重庆在这方面控制则是比较严格的。
二是城市人均住房面积在30平米左右。黄奇帆称,重庆这几年的房市发展一直遵循着一个原则,就是按照人均住房面积30平米来进行规划,这也是其它发达国家目前比较通用的原则。
"如果城市是400万人口,房产开发面积就控制在1200平米,如果将来达到800万人口,就应该控制在2400平米。"黄奇帆表示,只要按照这个原则来开发房地产,在总量上控制面积,规划就不会乱。
三是与城市职工人均收入水平相适应。 "政府还要控制一个问题,就是一个地区的房价要大体等于这个城市的职工人均月收入。"黄奇帆认为,重庆主城居民月收入与房价保持了大致相当的水平。
四是采用多中心组团的城市规划。"一个城市的房地产发展不出现泡沫,城市的规划很重要。"黄奇帆说。重庆山水相隔,决定了其成组团的发展模式。黄奇帆称,重庆各个中心组团,供应量足,相互之间交通便利,市民选择面很大,除了渝中区外,市民选择住在江北、南岸都很方便。"选择多了,房价也相对比较平衡。"
第五是保障让低收入者也有房住。黄奇帆表示,重庆在中西部地区是最早实施政府推动廉租房建设。他透过说,这几年政府批准建造的低收入房,包括居民动迁用房、经济适用房有2000万平米,差不多占总量的1/5。
赵宜胜评价说,较低的价格,使重庆地产商告别了暴利,从而力精图治,发掘自身潜力,在比较狭窄的空间,获得了飞跃发展,并为市场提供了满意的产品。
赵宜胜称,一个很好的说明是,"即使是在这样的价位水平,重庆商品房依然在项目品质上、技术上保持了领先性。"
土地储备
土地供应充足也是房产价格的稳定剂。重庆政府在土地管理上,有其独特之处。即"以市场为基础,加上政府适当干预。"邱道持称。
重庆政府对土地的管理,经历了从干预到适度市场化的过程。"直辖前,土地价格非常低,价值没得到上没得到反映。"1996年,邱道持主持重庆土地价格评估。"当时领导要求调低价格,以利招商引资。"
"2000年以前,地价都是偏低的,例如江北,北部新区,很多土地,开发商拿地的成本不到10万每亩。今年7月。江北华新街,一面积300亩的地块,卖了42个亿,平均每亩1400万,这是10年前想都不敢想的。"邱道持说。
2001年,邱道持再次主持全市土地评估,一位市级领导在与他交换看法时提出,土地评价不能看自身条件,还要看市场需求,随资源需求,资源稀缺程度调整。
"这说明,政府驾驭经济能力渐趋成熟,开始尊重市场的规律。"邱道持说。
在此以后,重庆地价开始上涨。邱道持认为,"这是重庆良好的发展前景,供需情况,及竞争等因素相结合而产生的结果,这个结果真实反映了市场规律,否则其价值就全部为开发商获得。"
土地增值,使政府土地收益增加。据统计,1996年,全市土地收益才几个亿,2001年为30个亿,2006年则达到160个亿。这些收益,被用于基础设施建设,公共事业,以及弱势人群的医保、社保投入。
值得一提的是,2002年,在黄奇帆主导下,重庆成立闻名全国的八大国资集团,其中多家兼有土地储备的功能。具有代表性的地产集团,代表重庆市政府承担土地储备整治任务,它成为重庆市土地供应的主渠道,承担对一级土地进行战略储备的任务。
黄奇帆在向媒体解答设立这八大集团成立的初衷时曾表示," 通过这一途径确保土地增值收益通过国企,转投到地方基础设施建设上,落点在公共利益上,而不是落入房地产商腰包。
地产集团储备土地包括工业结构调整、老厂搬迁、院校置换土地、旧城拆迁土地、征用农村集体土地等,这些土地以主城区为中心向周边地区辐射,形成了主城区、城市重点拓展区、后中心区等,储备的地块涵盖了各个等级地段。目前地产集团累计完成投资182.35亿元,2006年底控制性土地储备达到11万亩。
储备的土地经过整治,通过招、拍、挂方式推往市场。地产集团负责人表示,往往是根据土地出让和房地产市场的情况,有计划地投放,从而起到控制房价的作用。
邱道持称,目前,重庆主城每年投放10-15平方公里的建设用地供应指标,完全能够满足房地产开发的正常需求,确保了当地土地供应及相关产业的总体平稳.
赵宜胜认为,政府的土地储备,解决基础设施所需资金,减少开发商投资风险,对于完善城市基本功能,一直发挥了比较好的作用,而这是开发商不愿做或做不到的,另一方面,政府在储备土地过程中,如何处理被征地者,开发商与政府的关系,仍存在可商榷之处。
邱道持则表示,它需要反思的是,究竟全市需要多少储备土地支持,还缺乏科学论证。
但就目前而言,这种模式的存在是合理的。
(来源:21世纪经济报道 作者：吴红缨)