上周六晚些时候，北京市规划委员会悄然将《北京市城市建设节约用地标准（试行）》（以下简称《标准》挂在网站上，按照新《标准》今后在北京旧城外的新建普通商品房套型标准，按平均每套100平方米控制。虽然《标准》中并没有涉及到具体实行日期，也没有规定老项目的后期是否也将遵循这一规定，但是无疑这是继2006年国家70/90政策后，政府相关部门对商品住宅套型面积最严格的规定，一些业内人士认为，这一规定产生的效力不亚于当初的70/90政策，此规定生效后，将意味着今后在崇文、宣武、东城、西城以外的区域内，新建商品住宅100平方米以上的大户型将受到限制，而这可能会直接导致商品住宅单价进一步上涨，而大户型也会因为稀缺性而走俏。

　　新《标准》提高住宅舒适性

　　一般商品房车位提高至1：1.3

　　从这次出台的《标准》不难看出，政策充分地考虑了不同消费人群的住宅面积与舒适度，按照新规定，居住用地分为低层、低密度居住用地和中、高层住宅用地两类。其中，低层、低密度居住用地，可建1到3层的并列式住宅、联排式住宅、1到2层的四合院式住宅等，人均用地标准定为25至47平方米，套型则按平均每套200平方米控制。中、高层住宅用地，可用于建设普通商品房、限价房、经适房等，人均用地标准为14至25平方米，套型标准按平均每套100平方米控制。同时，90平方米以下住房面积所占比重，应达到开发建设总面积的70％以上。

　　此外对于商品住宅的车位规定有所放松，按《北京市“九五”住宅建设标准》建设的普通住宅(含经济适用房)，在三环路以外的(包括旧区改造和零星加建的住宅)，按每千户500个车位标准设置，即按1：0．5的比例设置；在三环路以内的按每千户300个车位标准设置，即按1∶0．3的比例配置。

　　而新标准对停车位设置做出了严格的规定。对于一般商品房，居民汽车场库按每10户3至13个车位设置，社会停车场库按每10户1个车位设置，基本和此前的高档商品住宅车位比例相同。

　　此外对于保障性住宅《标准》也做了严格规定。两限普通商品住房居民汽车场库按每10户2至3个车位，社会停车场库按每10户1个车位设置；经济适用住房居民汽车场库按每10户1至2个车位，社会停车场库每10户1个车位配备。廉租住房不设居民汽车场库，社会停车场库每10户1个车位。

　　新规划调整幅度较大

　　项目延期竣工可能推高房价

　　这次新出台的标准不仅把以前车位比例做了较大调整，而且对公共建设部分也做了大幅度调整。《标准》规定紧急避难场所用地面积每处不低于2000平方米，服务半径为500米。长期避难场所用地面积每处不低于4000平方米，服务半径为500至4000米。应急避难场所应避开周边建筑的倒塌范围，以确保安全。这是北京市第一次硬性对避难场所的规定，无疑将对今后项目的设计规划产生巨大的影响，同时《标准》的出台意味着今后北京市老城区新建商品住宅的面积全要控制在100平方米以内，等于在满足70/90政策后，开发商剩余30%的开发自由权也将被剥夺，由于需要重新设计可能会耽误房屋的上市时间，而造成供应不足导致房价上涨。

　　2006年7月6日，建设部在《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中明确：套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成；70%是指占各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积。

　　而一般情况下，建筑设计分为方案、初步设计、施工图3个部分，需历时一年才能完成。此政策一出，许多已经完成的项目设计图纸就要推倒重来，据说仅北京地区被修改的图纸项目就达600多个。而直接导致了2007年北京市楼市由于规划推迟房屋上市，导致供应不足，而致使房价出现大幅度上涨。

　　北京市建筑设计研究院第六设计所高级工程师徐晨回忆说：“按照‘90平方米’政策，真的很难设计房子。”徐晨举例说，一个10万平方米的住宅项目，按照原有的设计方案，可能只需要设计400多套房子，而现在要改成1000多套，等于增长了一倍多。按照每千人公共设施配套标准，就需要配套设施，而许多项目并没有土地来修建这些设施，而且在房屋套型的设计上也非常困难，很多边边角角的面积很难协调，“都有开发商想过不建阳台”。而这次新出台的《标准》无疑比当时70/90的设计难度更大，既要增加车库面积，而且还要增加公共避难场所，无疑等于推倒以前的设计方案重来，肯定会对房屋竣工产生影响。

　　限建政策乐了开发商

　　大户型因稀缺飙升身价

　　这次《标准》规定了今后在北京旧城外的新建普通商品房套型标准，按平均每套100平方米控制，虽然有利于保护土地的利用效率，但是不禁让人想起了几年前，国土资源部出台的政策禁止别墅用地供应，结果却导致了近几年别墅的价格飙升，一位在3年前购买别墅的业主向记者反映，3年前买这套房子时才1500万元，而现在由于停止别墅项目用地的供应，该项目的房子已经飙升到了3500万元/套，而且供不应求。而这次《标准》的出台无疑跟当年限制别墅用地供应会有异曲同工之妙。

　　一直以来开发商全热衷于大户型的开发，这主要是由于大户型的开发建设成本也比较低。拿20000平方米的单体建筑来说，土建成本应该是相差无几的，但对于安装部分的造价，开发商选择100套200平方米的房子要比选择200套100平方米的房子要节约成本，利润也更高。因为这其中多出的100套房子的间墙建筑面积多了，要建的卫生间也多了，由此增加了不少水管、电线，从而提高了管道安装成本和设备成本。

　　而对于资金成本、管理成本、设计费、税费等其他成本，中小户型产品与大户型产品都没有什么大的区别。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装。另外，大户型产品大都定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。

　　但是随着房价的不断飙升，购房者对总价款相对较高的大户型只能望而却步，而曾经风靡一时的大户型也只能沦为尾房和打折销售的对象，特别是近一段时间以来大户型的销售一直走低。